2015年9月30日 星期三

塘人入美國籍



塘人趁着綠卡的有效期已經去到差不多,於是乎終於下定決心去申請歸化入籍,並開始着手背熟那100條令塘人覺得心煩的入籍面試題。

入籍的進度其實十分之神速,塘人七月尾郵寄申請表,八月尾就去本地的移民局中心打手指模,現在九月尾就面試考入籍題目。

在移民局分局等候了面試差不多五十分鐘,到接見移民官開始對個人資料連考題時間就只用了八分鐘,移民官問到第六條問題時就跟塘人說已經不需要再問落去,因為已經Pass了;出來時會合塘人老婆時發現比塘人之前更早很多進去的人還未出來。

一般的入籍程序都要半年左右, 不過......

隨後的星期一, 移民局就寄信來告知塘人十月頭入籍,換句話說, 由入Form至入籍只用了不足三個月;從此塘人就成為要背起這個國家永無休止地上漲國債的公民一份子。

2015年9月28日 星期一

最怕愛麗絲



塘人有兩樣眾所公認的技能,其中一樣就是能夠在城市中辨别到東南西北,其次就是能夠去過某個地方一次之後就過目不忘(用Google Map 已經可以當是去過一次);所以每蓬要培訓這兩樣技能都無的員工時,都會有塘人份。

本來train人應該是很輕鬆的工作日程,因為本身這些Trainee之前已經上了整整一個月的培訓課程,塘人所做的應該只是督導他們去實際應用這一個月以來的課程知識而已。

不過着緊有一半trainee給塘人的感覺是從來沒有上過這一個月課似的,塘人自己給這類Trainee起花名叫做Alice;

這些Alice Trainee 不但把課堂資訊全數還給陪伴了他們一個月的Instructor,還有就是永遠地擺出一付心不在焉的空洞眼神。

鑑於大部分的Alice Trainee 可能都比塘人年紀大,而且又不耐煩聽塘人的港音美語,所以每次都是犯錯至要補鑊的時候才肯去問塘人一下,而當塘人主動去提點的時候又沒有任何反應。

以前就有Trainee 向Training Department 投訴塘人美語好難去聽得明;

所以久而久之塘人就等他們犯錯後主動問才去幫他們補鑊,不過卻又出現了塘人任用他們死活的投訴。

真係提又被Trainee投訴,唔提又被投訴,是非位是也。

2015年9月27日 星期日

就快無文出啦



塘人最近除了忙碌樓5第三個回合之外,仲有就係把積存在手機中用盡memory的動畫全部清檔,所以花了很多時間去睇動畫,自自然然就無時間寫Blog文了。

現在睇緊嘅動畫係叫做<賭博默示錄>:內容係講主角因為朋友做高利貸債務擔保卻因最後朋友一走了之而欠下巨額債務;

本身無業的主角受到財務公司的老大半威脅半利誘之下就上了一艘只要嬴了就能夠免除所有債務的賭船,但輸了就好像會被剥光然後送去藥廠試藥, 很大機會連命都無;

現在塘人就只看到第一季第二集講述主角在賭博中相信競爭對手而中了他的計謀,導致就快會進入輸的局面; 現在因為仲有幾季仲未睇, 看來塘人都很難去Keep到每日一文了。

2015年9月26日 星期六

放手......彼此會更自由



樓5第二回合Under Contract 了兩日之後發生了自開始物業投資以後最不想發生的事情-要Walk Away 。

原先以為能夠自大陸留學生以前用現金買的樓去壓價,怎料轉頭就發現原來他們要用現金買的原因就是銀行不會對這個Community去批出任何貸款 - 買有HOA樓需防貸款唔批

所以後來口臭J神發現了這個事實後就建議我們立即Walk Away 去退出交易,幸好發現得早,否則約了Inspection的話就蝕錢了。

當然最不高興的是老墨Agent,是關好像他做不做得成這單生意都要準備起程搬去佛羅里達了;做不成的話他就要提早離開而已。

2015年9月25日 星期五

塘人看賭城樓



塘人老婆十幾年前全家移民美國時自Landing賭城後,一直至到上鹽湖與塘人同居,總共在當地住了五年;

但自從2007年外父外母在賭城劈炮自住屋走佬之後,塘人老婆便念念不忘要重新在賭城置業(最好是買回當年被銀行回收的那間屋)。

另外,塘人老婆在羅省(L.A )住的兩個表哥亦都趁當年賭城樓市崩潰時買斷了兩間物業來收租,現在見他們回港時都可以坐到很多空間的國泰的商務或頭等機位的模樣,實在是多麼的令人羡慕。

最近塘人找到一個2014年與她的台灣老公從夏威夷搬到賭城的香港人妻Blogger - (卡門人妻。美國生活),她跟塘人說已經在當地置了業,這樣便令一向八卦的塘人重新審視下面(賭城)的樓價與租值的情況;

當然現在被“大陸資金“炒高的賭城樓價,但是租值卻不太理想時,實在令塘人倒吸一口“梁“氣了。

前一個月塘人看蘋果新聞時聽到有很多大陸買家在澳洲造成了不少Ghost Neighborhood ,原來是因為他們以比市價高的價格買下澳洲樓,但租金又低得可憐的情況下把物業空置放賣,於是乎便造成了十室九空的情況 (請Tom兄可否發表一下是否屬實)。

現在的賭城樓便給了塘人這樣的感覺,雖然似乎還有可能找到一些較為低水並可用作收租的物業;但看見有大量的空置盤正在放賣(上圖的Bubble數字是該區正在放盤中的數量)。

不過最新消息稱有中國公司注資美西由加州至內華達高鐵, 預計明年開工, 這會否是投資機會呢? 

2015年9月24日 星期四

財務自由象



之前塘人在各處文章散落了一種概念,就是:[財務自由理念只是一個框架,其實要做起上來卻是盲人摸象。]

幾十年前,普遍人認為一邊工作一邊儲蓄,然後在年老時就可以依靠這筆錢,加上政府福利,公司退休金和眾多後輩的供養,這樣也是可以達成到財務自由(當然他們稱這些叫做“退休“)。

時而勢易,尤其是九十年代過後,隨着政府福利預算削減,公司退休金制度逐漸退役再加上子女規模縮小,之前的“退休“方法已經出現問題;

隨而代之的是各式各樣可以令人“退休“的投資方法湧現,例如:股票,房地產,基金和債券等等逐漸開始平民化。

再推前至接近現在,隨着各國資本主義社會逐漸走向“日本化“或者是“債務化“,金融市場亦都因此不斷地崩潰再重建;

公司,政府,子女已經不可能成為一個人的“退休“方法,於是乎以債炒賣出快錢的“退休“方法逐漸地普及。

不知道到底社會正在進步還是在退步,幻想有日能夠能夠財務自由的您,到底是在摸着“象“的那一個部位呢?

2015年9月23日 星期三

賤賣樓5的業主,為咩?



塘人樓4Closing的時候一直顧着用手機玩臉書,所以當時Closing Agent 叫簽名時就簽名,所以回家後對數時發現中了伏,口臭J 神並沒有把房東保險(Landlord or Rental Insurance )算入每月的供款中;

一打電話追問保險John時才知道口臭J神完全地沒有去聯絡他,而他當然亦都沒有去主動聯絡口臭J神;鬼佬這個民族就是踢一腳,再動一動,塘人看漏兩眼就中了招,最後就是要自己用信用咭一炮過付全年的保險費。

之前亦都已經提過,樓4Closing後兩日就進行樓5第二個回合:樓5是縣政府估九萬幾,業主開價七萬幾,而塘人就開價六萬幾;最後賣方接受Offer。

睇樓前塘人查閱以往交易記錄,發現之前業主在六年前買入時亦都是六萬幾買入,那麼為甚麼會在扣除交易費用後(業主大概要出樓價一成去賣樓)來蝕讓呢?

答案當然就是:留學生;

所以全屋除了洗乾衣機,所有櫃枱椅床他們都想全數留下,不過塘人的PM說最後可能要自己出錢搬走,所以塘人就讓老墨Agent去跟對方Agent說除了雪櫃,煮食爐,抽油煙機,廚櫃內的靈之眉豆(因塘人老婆想要)以外全部請搬走。

2015年9月22日 星期二

人皮狼的挑機



之前塘人準備落樓5offer時,亦都把一張近六十年歷史的升降機相放在自己的臉書上,卻引來了塘人老婆在賭城的姑姐 -樓神教路來挑機。

她勸說塘人兩公婆應該放棄繼續在鹽湖城的物業投資收租,然後(辭埋份工)在賭城買下自住物業與“親人“們在一起。

一向不恥她們在賭城不務正業,穿老細櫃桶底,騙政府, 瞞稅 - 未過三張, 綜援照攞, 窮家族所謂的第一桶金;塘人覺得這樣的一班人毫無資格去批評塘人兩公婆的正途“事業“,於是便回應了她說:[住賭城有甚麽好呢?],還有:[我們想靠自己。]

賭城樓神等了一會後就說塘人到人老了之後就會明白和親人和朋友一起的好處,並希望塘人兩公婆自己慢慢領略;塘人老婆在後面說了一句:[佢發咩神經!],

之後便叫塘人不要再跟她糾纏下去,是關我們覺得樓神有點想點起火頭來想嘈交,而臉書上會有其他人見到留言內容,開拖的話會引來很多的“親朋好花生友“。

2015年9月21日 星期一

樓5第二回合



樓4收樓之後,塘人與老婆馬不停蹄地再開始樓5第二回合出價;由於這個Community有3處樓盤正在樓3附近不遠,所以一向懶去睇樓的塘人也當做運動地去Take a look ;

首先看的第一個樓盤是空置單位,但業主不知何故走得太急而留下一大堆傢俬雜物。



第二個盤在敲門時好似無人,但當我們準備進入主人睡房觀看時就見到有個大肥佬和大肥婆正在做“成人運動“,嚇得我們連聲道歉後即時閃人,希望他們不會因此“失去運動意欲“。

第三個盤的露台不知何故地失去,留下一個笑片中可以開門然後意外地跌落去的陷阱,期間租客的印度老公一直對着我們眼超超。



最後我們就決定落Offer去第一個盤,當然最後就看天意了。

2015年9月19日 星期六

2015年樓1扣政府估稅市值成功


前幾日剛收到由縣政府寄來的扣減估稅市值(Taxable Market Value)通知書, 如果在30日內無異議的話就會充當今年度的估稅市值; 如果以地稅率1.5%左右來計算, 樓1會有三四十美元的退稅

2015年9月16日 星期三

差異很大的按揭雜費



美國買樓的交易日來臨時除了要交付首期之外,還需要交付一大堆由Title Company ,按揭,地稅等等所組成的稱為Closing Cost 的交易雜費;

當然隨着各地的樓價和各項開支的不同,交易日時所加上的交易雜費亦都會相對地有多有少;

另外,不同的銀行為了爭取客人,亦都會在交易雜費上提供回扣,不過有時也會在利率上做手腳,從而導致Closing Cost因減得加。

2015年9月15日 星期二

被Agent們這樣去訓練



塘人的老墨Agent為了自己能夠舉家搬去陽光與海灘,還有美女的佛羅里達,於是乎便必要地把他自己的自住屋放售。

不過他是絕對的不會賣給塘人的,是關他太清楚塘人是一個逢平樓還要再壓多幾壓的買家;故此緊水的他除了幫塘人做成Deal之外,就自己賣自己屋。

有一日他打電話問塘人的PM如何Work,因為他那間自住屋放了在Market差不多半年都賣不出,他有想法在他搬到佛羅里達之後邊放租邊賣。

塘人心想你自己做地產Agent的還要問返塘人轉頭,於是乎便把PM的聯絡方法和大概怎樣和PM互動的資訊告訴給他(九月五日時終於有人向他出價, 白問一場)。

之後再過幾日按揭J神向塘人表示樓4可於九月九日上Title Company收樓,塘人就順便問一問從網上得知道的按揭資訊,最後塘人感覺就像問了等同白問一樣;不過可以導致他去問他的上司也好。



因此物業投資者有時腦袋想懶一懶都無可能,皆因幫手做事的Agent們並不是像維基百科般樣樣識,於是乎做投資物業的最後便自己變成了萬能的硬膠俠。

2015年9月14日 星期一

三年零三個月 - 樓1 (大長篇)



塘人兩公婆買樓1Closing的時候是2012年7月尾 -買入低水物業是王道

自2009年受股災影響而重創至一無所有的塘人用了差不多兩年半的時間來重新儲蓄;剛好兩公婆加埋儲到兩萬美元的時候租約就快到期,當時塘人老婆覺得不想再租人屋住;

於是乎塘人唯有硬住頭皮去詢問一個從其他同事口中得知是做房地產Part time 的老墨同事,問他有沒有時間去帶塘人兩公婆去睇樓。

當時雖然二手樓市市場受到重創,四處都有銀主盤,但手上只得兩萬美元左右可用的塘人知道自己只可能大概買到十萬以下的樓盤;

這是因為塘人兩公婆2007年和2011年的時候曾聯名買了共兩部車,DTI受供車影響下其實最後就只能夠買到八萬美元左右的物業。

受塘人外母影響一定要買新樓的塘人老婆與塘人和老墨Agent看了幾間比塘人年紀更大一倍的舊樓後就越睇越火滾,就經常向塘人抱怨說要買新樓,覺得買舊樓是一定會有很多問題;

當時她就經常說:[舊樓就是舊樓,等同一個八十歲嘅阿婆,無論化妝化成點,她的內贓都依然係八十歲!]

之後隨着距離租約到期越來越逼近,塘人很快就決斷了要對看了近五六間的其中一間物業落Offer,其實原因是這間銀主盤亦都有一個接受Offer的最後期限,所以塘人覺得Okay後就立即簽紙;

不過Offer的價錢比賣家(銀行)出價多了三千美元,原因是老墨Agent說這個盤有很多人爭。

比開價高出的Offer最後被賣家(銀行)接受,之後幾日塘人老婆就不停地碎碎念,覺得自己辛苦幾年儲落的一萬美元(塘人自己又另出一萬)要去買一間阿媽樓;塘人無奈就跟她說:[如果不想買的話可以而家Walk Away ,不過就要繼續去租樓住了。];

原來這一招是Work的,之後買樓時如果塘人老婆又再Buyer Remorse (中文:買家反悔)而碎碎念時,塘人就會動用這一句去塞住她把口,當然要把“繼續租樓“變成“繼續仲要住呢度“或者是"唔買無Cashflow了"。

第一次買樓甚麼都不懂,老墨Agent又咩都唔講唔教,之後塘人聽聞買樓要Inspection時就臨急臨忙去打電話找人做,怎料打了四間Inspector就只得一個人肯來做(因為七月有國慶和州慶),而且還要收百多美元。

在買樓之初塘人兩公婆已經找了自己用開的Credit Union(行會員制度的銀號, 但功能上已經接近銀行, 以下簡稱CU)去做按揭,所以就推了老墨Agent要介紹的Mortgage Broker ;

樓1Under Contract(即進入買賣程序)期間我們發覺CU經常換幫我們做按揭的Loan Officer ,而且還要有幾日跑了去Vacation(都是因七月的國慶和州慶);

雖然無論CU要甚麼文件,我們都立即用電郵傳送過去,但隨着Closing Date 越來越逼近(當然租約亦是),最後階段的Loan Officer(之前已然換了四個) 依然是經常玩失蹤,她所給的電話電郵全部都找不到人。

臨到樓1Closing之前一日,做按揭的Loan Officier 依然失蹤無聞,所以連老墨Agent都心急如焚;最後塘人向CU的Customer Service 說明原委後,他們直接把Mortgage Department Underwriter 的電話給我們去撥打;

經過塘人,塘人老婆和老墨Agent三人在Closing Date 不停地車輪戰Mortgage Department的Underwriter (他擁有決定按揭是否和按時批核的生死大權)後,終於樓1能夠在Title Company (相等於物業交易公司)關門前一小時作交易。

之後CU寄了一張問卷來詢問這次做按揭的經驗評價,塘人一怒之下寫了整板紙後再加紙寫,以為可以令我們差點Closing唔到(而Closing唔到的結果是蝕訂之餘,還有可能要訓街,因為已經同Apartment Manager說了會搬走)的Loan Officer in trouble ,不過在今年樓1加按時塘人老婆見到這個八婆依然在這間CU的Mortgage Department 生存,所以就知道了當年白費氣力去寫滿“那張紙“。

收樓1後才知道冷氣和熱水爐是壞的,還有樓上浴缸漏水落樓下冷氣房的天花板,追問做Inspection個位兄台他竟然說與他無關而且亦都不會負責, 最後塘人要另花六千美元去更換(無錢要透過冷氣公司向WellsFargo申請Installment Loan來供一年), 因為銀主盤賣樓都會寫明是:[Sold As Is, Bank will not perform any repair]; 

而後來更在自己動手去維修天花板時鑽爆了條熱水喉, 導致要立即找水喉工來焊回(花了兩百五十美元, 原價說要三百), 而天花板就一直保持有個割開了的大洞直至塘人差不多搬去樓2之前(另花一百三十美元去找個Handyman來補洞, 自己唔敢玩了);

另外當然唔少得要提及日後經常大小事都向HOA投訴我們和所有樓1租客的惡鄰居夫婦 -怪獸鄰居

2015年9月13日 星期日

最怕返工十幾粒鐘



為了就住與塘人老婆平日一齊放假買餸,運動,出街食飯或搞其他文件公事,塘人就只能夠不斷地Keep住可以放平日假的Flexible Schedule,而不能夠選擇每日固定八粒鐘但卻放假星期六日的Regular Schedule 。

返Flexible Schedule 最可怕的不是不夠鐘,而是最怕返盡法定鐘數(十五個鐘頭內可以返盡十四粒鐘),尤其是塘人是喜歡返那種早上三四粒鐘後午睡,然後就返埋其餘五四粒鐘的人。

兩年前的塘人還是很樂意去加班,現在已經感覺到自己越來越唔想Do咁多了,所以現在一知道自己第二日要返十幾粒鐘時就心情會特別地差。

2015年9月12日 星期六

我忍



之前的N篇Blog文曾經預計當開了八年的Suzuki Forenza 跪低之後就會用從ORC REIT處得到的月收入來供車;怎料此預言已經開始逐步地實現。

某日和塘人老婆特意去Target買洗頭水時(因為防過敏的洗頭水Walmart無得賣),就逐漸地感到冷氣越來越熱,兼且聽見怪聲從引擎傳來,慢慢地冷氣就變成了暖氣。

以後的日子就不用說,烈日當空三十幾度下來來回回返工和回家都開車開到焗桑拿般,有幾次十分之有沖動立即去搵間車行去Trade-in 部車去換部新車出來;

為甚麼不修冷氣?

除了要Make Appointment 之外,未見官先打五十個大板要收檢查費承惠八十大元,就算塘人不去Dealership(Suzuki America 幾年前已破產,現由Hyundai接管保養)而選擇未必收檢查費的外面修車房,始終壞冷氣動輒要花數百美元吧。

而塘人的車上網Blue Book 睇現在只值一千美元左右,花幾百美元去維修值一千美元的車總覺得十分次不化算,而且亦都難說拆了冷氣組件後會導致其他組件陸續地壞(有以往的經驗, 修完一樣就壞另一樣, 有點懷疑是車行做手腳)。

反正過多幾日落幾場雨後就開始入秋了,塘人就死忍爛忍到加REIT現金收入夠供車時就可以去買車了。





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