2016年1月31日 星期日

塘人的房地產代理之路-銷售的煩惱


話說塘人初步地完成了Salt Lake Realtor Board 的基本課程,總算可以接生意並且用到E-key開門,過了一關,只要在這兩年內再完成多一個連續兩日共十二小時的續牌課程,就儲夠所需要的continuing education而獲得續牌,當然這期間還需要付四位數字美元的雜費。

現在反而要上的是逢星期四早上由老闆親自教授的房地產買賣和銷售課程,由於塘人本身正職並不放假,所以就唯有向scheduler 自動獻身"被"cut鐘,損失了不少pay 1.5倍的overtime。

為什麼塘人寧願賺少了overtime而去上不是硬性規定要上兼無錢pay的銷售課?

事緣其實是除了食了幾個由同事提供的白果之外,塘人自己去做research研究幾個做Full Time 的華人經紀後,發現各人去年最少都有超過四百萬美元的銷售額,以平均經紀佣約每單生意賺3%來計算,他們去年各人的普遍收入最少為十二萬美元!

所以說塘人現在寧願先拋磚引玉,少點overtime,藉此搏取賺過十幾萬美元的potential 了;

塘人的第一課基本上與老闆是一對一,原因是其他agent 都以有生意來借尿遁,起初還有另一個agent 在場,但後來也遁了,最後就變成了一對一的局面;

老闆曾經不只一次地說塘人最大的障礙是language ,不過勝在經驗補夠,但問題也是language 的障礙令客仔不會信得過塘人會有經驗,所以他決定先教塘人body language, 還有一些塘人心中認為是廢的sales pitch ,不知不覺就和老闆玩了兩個小時。

後來塘人屁股癢打電話問在佛羅里達的老墨agent如何做1031交換免稅的文件,老墨說可以問與塘人交易過幾次的escrow agent ,順便又可以問她介紹生意,真是一言驚醒夢中人,塘人真的完全地忘記了這個對於所有房地產交易,最後負責文件把關兼一定會識人多的女人。

塘人現在的目標是今年達到百萬銷售額,雖然現在諸事不順兼亂打亂撞,幸好還有以前做buyer 時所用過的人可以商量一下,所以就唯有硬住頭皮去玩落去了。


2016年1月30日 星期六

天堂跌入地獄的馬來夫妻



某晚塘人老婆提起一個以前外父還住在賭城時關係非常之親密的馬來西亞華人夫妻;

當年爆發賭城房地產冧市前這對夫妻雙劍合碧:老公是房地產代理,老婆則是按揭代理,由於當時還是可以不用任何收入證明就能夠貸到只需要付利息的按揭,所以這對夫妻最高位時手持三十個以上的物業,出入名車代步,兼且常換新車。

他帶挈過外父在半年內轉一轉手就賺過十萬美元;

不過後來金融風暴爆發,賭城房地產在大冧市之前他幫外父賣的自住樓因為一直都賣不出,所以他的老婆就幫塘人外父去做套現按揭,然後就帶款回流香港。

可惜的是手持重貨的他根本就無可能逃走得到,於是乎最後還是要夫妻兩人一齊斷供走路;

順帶一提以前在他們還未走路時塘人兩公婆去賭城時聯絡他說想看賭城樓盤,他帶了我們去看一間銅喉電線全被拆掉的樓盤,現在估計似乎是他手上蟹貨的其中一間,最後他知道塘人覺得太貴而無意買時就連電話都不接。

正因為塘人老婆問起,於是乎便嘗試找尋他們兩人的下落,最後發現男的住在加州Oakland的一間Apartment,伴侶就換人了,而且在2011年在賭城買了一間收租物業,不過他的地產代理牌照就被吊銷了;

而似乎已經成為他前妻也沒有再做按揭代理,牌照亦都在2012年過期,正住在賭城的一個Apartment,不過直到現在都沒有任何物業。

據說以前有家底的女方在馬來西亞不理家人反對要下嫁面相古惑的男方,雖則吐氣揚眉了一時,女方家人知道他們風山水起後就立即巴結,但最後因為賭得太盡而導致家破人不亡,由天堂跌回地獄。

2016年1月29日 星期五

PM大戰單親租霸



在美國,當擁有了出租物業之後,時不時就會有各間不同的物業管理公司寄信上門,要求讓他們打理出租物業,雖則不太清楚他們從何得知,不過大概在美國這個沒有私隱的國家(所以才會有私隱法例)其實要找一個人會很容易。

最近塘人硏究一間物業管理公司時發現了有個單親母親在評分上數臭這間管理公司,說他們除了拖延維修,亂Charge Late Fee,驗樓不通知等等;

最後該間公司的PM列出她種種破壞物業和遲交水電煤租的行為後,再放多一個該單親母親搬走之後該物業的損壞情況的Youtube片:




塘人最後不知道該單親母親最後有沒有被該PM KO,但肯定知道的是她除了按金會完全地被扣之外,還可能再額外收到一張過千美元的找數單。

香港的Blog友曾經留言說怕做收租物業會遇到租霸,其實塘人自己覺得職業的那種會專門找尋業主自己管的收租物業來下手,通常由物業管理公司找來的照計都是非職業的;

美國人理財不善,就算有工作,在過時過節用多了錢而導致無錢交帳單其實很普遍,這類租霸給時間等到下次出糧, 他們其實就可以解決到。

其實普遍美國人最怕的有兩件事:一是差佬(警察),因為不是給罰單,就是要拉要“殺“;二是信用報告上出問題,因為會影響所有與財務有關的事情,例如買/租樓,借貸,找工作等等;

所以美國人不交租和損毀物業的結果首先是法庭判決要賠償業主損失,其次是警察上門踢出門口,三是信用報告上出現“追數“(Collection)項目,四是被鎖薪金(Wage Garnishment );

  

當然能夠做到以上四件事的都是當收租物業是盤“生意“打理並已經建立起系統的業主, 塘人覺得各樣事情都親力親為的業主所擁有的資產是最沒有保障和最心煩的;


另外,塘人不是律師,對此有問題的讀者最好詢問自己律師的意見。

2016年1月28日 星期四

成功靠父幹 - 千秋萬世的錢氏天下


吳越國乃五代十國時期的一個位於江南之地的小國,其開君主姓錢,經過五代大力發展江南之後,最後向宋太宗獻土入宋,之後其後代一直受宋皇帝禮遇,而其開國祖先錢鏐亦因受江南人民愛戴,至今依然有祠宇供奉;



直至近代,曾經在清末民初時期留洋回國的三個錢氏後人對中國的科技發展大有貢獻,曾經被前總理周恩來稱為中國科學界的“三錢“,之後更在中共政壇上有所作為。



時至今日,錢家族在國內外已有過百萬之眾,而且在政經文學科技界人材輩出,更有後人錢永健拿到諾貝爾獎。


當然, 其中有一位是當年回歸前後有很多香港人不太喜歡的錢後人 -  外交家錢其琛

 

錢氏家族_互動百科

假如當年的錢氏像其他割據勢力的君主般擁兵自重,眷戀權位而且寧願焦土抵抗的話,其結果勢必是國破家亡,錢氏祖先的一個決定就改變了整個家族千百年後的命運。

2016年1月27日 星期三

800%的回報


塘人樓2的附近最近大興土木, 澎澎澎像Simcity般起了一幢又一幢的Townhouse, Apartment 和Single Family Home.

受制於附近有幾個大型低租金的Apartment,雖然樓2樓齡較新,兼有健身室,泳池/按摩浴池,網/藍/排球場,公園,遠足徑,樓2的租金雖然估值過千一美元,但現在只能夠一直租到九百多美元。

最近的大興土木一直令到樓2的周邊樓值不斷破頂,自塘人於2013年尾買入,至最近同類型樓盤已經成交於十四萬美元左右,而且只要有一個樓盤開售就迅速被接貨,交投十分之熱烈;

假如讀者以前有看過有關樓2的資訊的話,塘人在2013年其實只付了三千多美元的首期,兩個月前加按再另補多兩千美元,假如現在把樓2放掉的話,塘人就會有四萬美元左右去做1031 Exchange ,免稅地去換取更大的收租物業;

所以塘人現在心中還是十五十六,思量到底要不要賣出樓2去換樓呢?

最近突然見到一間業主在2008年稍為高價買入的兩房單位, 當時業主的借貸是可以轉讓的, 入面寫塘人只要付5% (即$5k) 首期就能夠入手, 不過按揭連管理費就已經過七百多美元, 塘人已經去Email賣家經紀詢問有關貸款的更多詳情; 

最後得知原來只能夠買來自住, 於是又要再找其他盤了 。


 (Source : utahrealestate.com)

Deal其實周圍都有, 只是有無心和錢而已

2016年1月26日 星期二

"被"製造出來的殺人犯 Making an Murderer



人生最悲莫過於由地獄上回地面,但隨即又跌回地獄的現實;

塘人無意中看到了一條上月發放,並令到白宮總統府收到十幾萬人聯署奥巴馬要求討回公道,黑客組織幫助搜集證據幫手申冤的記錄片;



記錄片的內容是在1985年,一個被Winconsin警察部門視為滋事份子,但智商只有70的主角Steven Avery 被卷入一單性侵兼企圖謀殺案;



雖則女事主記憶模糊而且Steven擁有大量不在場證據的情況下依然被判有罪入獄,雖則十年之後發現了新證據能證明Steven並不是犯人,但當地警方選擇Ignore之後再坐多了八年的冤獄,最後由於DNA的搜證令到Steven被無罪釋放;

Steven 被釋放之後,便控告當時負責該案的人員, 要求對他十八年的冤獄賠償共三千六百萬美元,就在審判還未完成的情況下,Steven 又再被卷入另一單的謀殺案而被拘捕;



與前一單冤案一樣,Steven 被由警方提出的一大批嫁禍的證據所指控:

例如在搜查時候沒有發現,但之後突然在Steven家中出現染有受害人DNA的子彈頭和頭骨,一條只有Steven但完全沒有受害人DNA的車匙,一架只有Steven血跡的受害人車輛,還有應該被膠帶封存卻被破壞而且被抽用過的Steven血樣本;






兼且與Steven一樣屬於智商比正常人低的侄兒在警方威逼利誘之下承認與叔叔一同作案;

另外從記錄片訪問中指出,第二次謀殺案所用的陪審團和政府所提供的律師是有做手腳的;

而且堅持要加入搜證, 其後發現了被"遺留"物證的 警察竟然是當年負責屈Steven入獄的是同一人;



最後兩叔侄被判殺人罪,終身監禁。

受利益所驅使, 天下人性一樣暗,到底Steven是真的在十八年的寃獄中成為了一個真正的殺人犯,還是因為他第一次的冤獄敗壞了警察部門的名聲,加上追討賠償三千六百萬美元而獲得了他再次入獄的入場券呢?


(第一季的版本 https://www.youtube.com/watch?v=34M2zdLc-2U ) 

2016年1月24日 星期日

塘人的房地產代理之路 - 殺牛投資法



有同事找上塘人,說他的Brother想詢問有無樓盤可以首先壓到很低價,然後隨便裝修一下後以較高價去賣出,從而獲利。

塘人首先跟他說自己雖懂此道,但不想用,因為此乃殺牛投資,而且資產增值稅比買樓收租較重。

不過見到同事心有不甘的樣子,覺得這麼多人可以靠這種Fixer-Upper 的方法去養家活兒,於是乎塘人便簡要地解釋說其實有很多成功的例子,但最主要還是投資者知道自己在幹甚麽;

當同事看完這些例子之後,便興奮地說會和他的Brother一齊“籌旗“,再之後會聯絡塘人去睇樓;

塘人心想到底同事是真的明白還是被利益影響情緒呢? 

人類還是流於只想聽到自己喜歡聽的東西吧。

最後結果當然是一去無回頭, 照計還是無錢的問題了

2016年1月23日 星期六

剪咭有Y用?



最近看了一個集百家於一身財商大師的Blog文,內容是勸說讀者應該Cut掉自動轉帳,因為這是等同在自家駁條水喉任由被其他人抽水;

塘人看到這篇Blog文後覺得很有趣,因為這內容非常之近似每當經濟不景時,CNN的Money.com 就會有專欄作家寫有關應否把信用咭剪掉的文章,而這些似是而非的理論又頗為受讀者的歡迎。

唔轉帳是否就等同不用Pay Bill?

塘人現在手上的所有帳單首先會以信用咭支付,因為要儲飛行里數,如果用咭付要收錢的話就會用銀行的自動轉帳,原因是如果銀行失誤的話就由銀行承擔責任,去支付所有因失誤而產生的Late Fee 及手續費用;

幾個月前試過有一個按揭過了限期都還未提交,塘人於是在查問按揭公司是否真的收不到款後就讓銀行去善後,最後就由銀行去支付多出來的利息等費用;

或許財商大師是為了讓郵政局多點生意,讓讀者行多幾步去銀行入數,與一班公公婆婆一齊去排隊,順便又可以敬敬老;

塘人自己以小人之心度君子之腹,實在罪過罪過。

2016年1月22日 星期五

塘人的房地產代理之路 - 鬼佬真的無錢



緣起於塘人一向用開買投資樓房的老墨地產代理突然屁股痕舉家遷往陽光與海灘的佛羅里達州之後,塘人就唯有自己考地產牌去Fill- in “塘人隊“的空缺。

原本塘人純粹諗住Hea住去做自己生意,怎料被Borkerage錄用之後,老細口中突然彈出了一句:[You need to make at least 2 sales a year],就打破了塘人諗住唔需要跑數的美夢。

原本塘人以為自己隊Team人材濟濟,只要找到Buyer就可以提供一條龍的服務 - 按揭,物業管理,保險及維修等與房地產有關的事項,最後發現原來自己又是天真一場。

早幾日塘人找到了好幾個就算依照賣方代理開價去落Offer都會有十幾個%回報的收租盤去介紹給有興趣的同事,最後發現了原來大家的人工就算一模一樣,他們根本就拿不出買投資樓所需要的兩成按揭,更不用說另外大概6%左右的按揭雜費了。

2016年1月21日 星期四

狡兔三窟



塘人最近因開公司車時衝了一個由黃轉紅的紅燈並且被監控裝置影到而收警告信,上司告知塘人再犯多一次就飯碗不保了。

如果是四年前的塘人收到這類警告信再加上可能飯碗不保的話會非常之擔憂,因為當時就只得自己和塘人老婆的兩份工作收入而已,少了一份收入的影響會很大,而且有可能因錯在塘人而拿不到失業保險;

現在的塘人收到這兩樣東西都會有些少擔心,其一也是怕錯在塘人而拿不到失業保險;其二是地產代理份工並未做熟,兼且在Start-up 時已經有過千美元的支出;其三就是塘人還未財務自由。

不過也因為現在已經有租金和證券收入,所以就減少了很多對失業的恐懼;

中國成語中的“狡兔三窟“其實真的很有道理。

2016年1月20日 星期三

樓5租客不交租



一月年頭PM的助手Send Email 來問樓4租客想續租,但不想被加租,問塘人批不批準,塘人立即就回覆說批準至今年暑假(再加租or Please Go),但卻沒有追問之前欠交煤氣費的樓4租客是如何渡過前兩個星期零下十幾度的氣溫,斷估他們不會靠鑽木取火吧。

之後差不多的一段日子眼見網上其他物業的所有一月租都收齊,就唯獨是差了樓5條數,不過一直沒有聽見PM通知塘人就暫時不問,當是PM貴人事忙,忘記了Update;

到了應該銀行過數之日塘人都未見到户口有錢,心想可能應該是樓5出問題了,下午就收到PM助手的Email說樓5租客還未交租,已經在門口貼了張“Pay or Quit Notice",看情況是要等這位欠租的租客回覆後再算。

之後塘人從電腦的PDF中抽出樓5租約及跟PM買的租霸保險條文來細看,要Make Sure 下一步會怎樣,當然如何最後租客把連同Late Fee 的租金交出就當然是理想結果,否則就要上Court了。

一個星期過後, 剛從度假回來的PM報告說租客租已交, 又捱過多一個月了

2016年1月19日 星期二

塘人的房地產代理之路 - 八個小時之後的努力



塘人的這個地產代理系列會較密集,因為差不多在同一時間內發生;

自從被老墨Agent以前的屬的老細Hire了之後,隨之而來的是一大堆令人心畏的帳單攻擊,本身塘人以為在州商業部中的地產部檄交了百多美元的牌照申請費就完事了,直至此時此刻才發覺原來自己真的是“太天真,很傻“。

被地產 Brokerage 錄用之後,首先递交申請表去Salt Lake Realtor Board 去申請入册(類似祠堂上名),之後才可以用全州通用的房產MLS(Multiple Listing Service)系統,看到全州所有物業和買賣的資訊;

當然申請入册並不會是免費的,這一關已經花了近千五美元,順帶一提的是不入册就不能夠用Board所提供的合約,等同不用做買賣;

付完錢之後,最令塘人心煩的是一系列的 Continuing Education;

首先是 Brokerage 的老細千叮萬囑地要塘人一定要出席新人的課程,否則便不會提供公司的Login系統,入面的培訓及個人網頁全部都用不到,不過這個課程是逢星期四,塘人的正職並不休假;

其次是Board的兩個一定要在入册後六十日內完成的新人及Agent職業操守課,又是星期四!  新人要完成後才能夠用Board的系統去開密碼攞開門鎖匙(賣盤的鎖匙都在門口附近的電子鎖),即是說不完成的話又是不用做生意。




玩完這兩個課程之後,再有兩個是要在半年內完成的地產業課程。

塘人見工時老細曾經給了個Book List 要求塘人去讀,其中兩本書分別是Real Estate Agent for Dummies ,Real Estate Agent Millionaires ,塘人在Amazon上order時再另外買多本Honest Real Estate Agent 1st Year 。

現在的塘人無論在錢和時間上都貼近紅邊了。

2016年1月18日 星期一

真實謊言



這個地球上的所有生物一出生就注定了逐步地邁向死亡的結局,不過在這個階段之間的所有事情發生的可能性我們並不能夠預知;

因此有人會求神問卜,有人會依靠宗教的預告來求取“安寧“,事實上我們還是每日雖然可能做着同一件事情,不過查實又是不同,我們只是過上做一日和尚敲一日經的日子而已;

有人說,股票價格和交易量正是反映着人生,她有自己要走的路,誰也不能夠長久地預言或動她的分毫;

以前看過一套叫做<<50 First Date>>的美國片,女主角因一次車禍之後患上只能像錄音帶般只擁有一日記憶的怪症,每一日起床之後就只能夠重覆地過着車禍當日的記憶,她身邊的人為了讓她不知道自己患上怪症,就在她身邊堆滿了虛假的佈置和謊言,一直至到男主角的出現......

富爸爸作者清崎在一次講座中被一位是精神科醫生的聽眾提點,帶出原來他的窮爸爸和富爸爸都是一位誠實的說謊者;

這位醫生說日本佬的兩位爸爸都不斷地在生活上作出對於自己將來的預言,例如“I can't afford it “相對就是“How can I afford it ?“,由於兩位的預言並未真正地發生,所以說他們兩位都在說謊;

不過又因為他們兩個都是言行一致的誠實人,所以他們也會慢慢地自我實現自己所說過的預言,至最後成為一個“富“,一個“窮“的結果。

佛教五戒中最難戒的肯定是“言戒“,我們都是習慣於說謊的人(誰敢說自己從未說過謊,虛假也),因此調整自己對於未來的謊言,並且老老實實地將其實現,實在是踏上美好人生的基石,互勉之!

2016年1月17日 星期日

塘人的房地產代理之路 - 第四間公司





塘人在新年日就被老墨Agent的前老闆放了飛機之後,經過他一大輪轟炸式的道歉,塘人再另約他在另一個正職休假日再interview;

這次他雖然非常之準時十點正一正地到達,但比他更早到十五分鐘的塘人就被逼在Lobby坐對着他兩位年輕兼打扮妖艷的鬼妹袐書。

首先在自我Prsesnt的第一環節,塘人就已經出了殺手澗:[I have known you since 3 years ago! ],然後相貌有點似總統Obama(即黑白鬼也)的他就肯定地問塘人:[Why ?];

之後塘人就把自2012年開始由他手下的老墨Agent總共處理過五單買賣,房地產管理上的疑難,按揭的問題,報稅的知識等經歷就一五一十地告訴他,最後其實塘人並沒有怎樣去介紹自己。

到塘人講完,就輪到他自己表白說其實他自己有盤地產承建商(Builder)的生意,塘人還想不斷買下去的話,他可以給塘人技術, 知識和人脤上的支援;

之後的環節就是他帶了塘人去公司Training Room 的白板上,繪形繪圖地給塘人講解投資物業時的慳稅和開公司做地產代理的好處,最後就是向塘人逐一講解這間連地庫有三層高公司的每一個角落。

最後在臨別之時他問塘人如何可以快一點把比他年輕二十年的美女未婚妻從東歐申請到美國,塘人回答了一堆其實他已經有想過的方法之後就讓塘人在真正的地產代理牌發出之後再過來直接簽署正式僱用的所有文件。

塘人回家後第一件事就是打電話去問會計佬有關開公司的事情,他建議應該選用只有美國公民才能夠開的S-Corporation 然後就可以直接把個人和生意的財產分開,報稅上也比用個人名(Sole Proprietorship )更合乎做生意的利益。

由於開公司又會再加多八百多美元的雜費,所以現在的Start-up cost 已經暴增至兩千多美元了。

2016年1月16日 星期六

空姐姨仔的第一桶金


適逢在Instagram上看到這幾天原來是塘人老婆的么妹在HK航空的第三年慶,塘人又借機拿她來做一做文章, 好讓她鼻敏感發作;

塘人在N年前的某篇Blog文(塘人文太多, 有時又被老婆查察到要求Delete,所以找不到, 抱歉)曾經寫過塘人剛認識當時只有十八歲的塘人老婆的時候,她的兩個妹貪玩而與兩位男性朋友父母還在賭場的接近深夜時分開車上賭城唯一的雪山而發生了車禍;

這次車禍的發生是的原因是當時負責開車的男性朋友完全沒有在山冰路行車的經驗,最後導致車失控並俯沖落山坡;


車禍發生後其中最快爬回馬路的兩位男性朋友和么妹只受了普通樹枝擦傷,而二妹(即劈炮賭后)就除了手臂骨折之外,在爬回馬路時因兩隻鞋都掉了而要她“自己“赤腳走了雪坡一段時間而凍傷,最後送院時已變成黑紫色,當時估計差些少就要切腳。

事件過後,通常就是車主的保險公司負責賠償,不過能賠償給乘客的醫療等費用實在是十分之有限,尤其是重傷的劈炮賭后純粹坐醫療直升機到醫院急症室的費用就已經用了一大部分的最高賠償的金額。



不用多久,就“有人“教路塘人外父找律師去告該間保險公司,而且因為可以包攬訴頌,律師羸了官司後可以有份吞賠償金,所以就與不想花錢在醫療和官司上的塘人外父外母就一拍即合,與保險公司對簿公堂。

最後就是在官司未打就與保險公司庭外和解,在賠償金中律師抽掉了一部分錢,而餘下的就由劈炮賭后和么妹對分。

由於劈炮賭后的傷勢較重,所以她所分到的錢其實大部分都用回在這次事故的醫療上,反而么妹就無端地賺取了她人生中的第一桶金,而她當時就只有十四歲!

年幼就得到一筆錢的結果就令到她更加的無心學業,而且向女性時尚雜誌去學習追求物質生活,暑假回港時就晚晚夜蒲至連屋邨看更都向當時負責看管她們的嫲嫲勸說不好讓後生女玩到這麽夜。

直至2007年塘人的外父外母加按樓貸後劈屋捲款離開賭城之時,空姐姨仔連高中也未完成就“回流“香港,而且曾經誇下海口說自己要開潮流時裝店,當然最後就真的只是剩得把口......

有期限的工作
向姨仔學溝仔
父母的取捨

幾萬元的美金,在懂得運用的人身邊會日益發大,反之就是人不理錢,錢就走了。

2016年1月15日 星期五

十二月財務成績表




十二月份非工作收入:USD 47.78
十二月份支出:USD 1171.37
十二月份財務自由比率: 4%

2016年1月14日 星期四

有Deal,無錢



休假日之前一夜,塘人上網狂操地產代理的職業守則課程,之後第一輪test fail 了,等待八小時後至第二個早上再take第二輪test,終於又合格, 等到再take埋個新人課程就可以再不斷地去上其他地產課程了。

食完早餐開始硏究今日最新鮮滾熱出爐的Deal,就看到一個頗為吸引的情景:


塘人立即拿計數機出來計算自己手上扣除帳單後所能夠動用的所有資金,然後發覺最殘酷的現實 - 無錢。

現在塘人所能做的就是在臉書上通知“親朋好友“同事,看誰有興趣塘人就幫手落offer,無的話就希望這個Deal能夠拖一時就一時了。

2016年1月13日 星期三

十二月證券收益


  Settlement Date   Symbol   Description

Amount

12/30/2015 - FSC FIFTH STREET FINANCE CORP DIVIDEND ON 1 SHARES OF FSC @ .06000

$0.06

12/30/2015 - ORC ORCHID IS CAP INC REIT DIVIDEND ON 1800 SHARES OF ORC @ .14000

$252.00

2016年1月12日 星期二

失敗靠父幹 - 崇禎皇帝亡國的啟示




有史以來,明朝是中國這麼多的朝代中最多昏君的朝代;

本來有昏君也不算是大問題,但因為明代開國君主朱元璋廢除了前朝一人之下,萬人之上的相府,由皇帝直接管理六部的中央集權,因此一旦有昏君出現,國家的行政就完全地被皇帝身邊的太監等把弄。

有明一代,二百多年的國運中有近一半時間皇帝都不上朝,這個情況一直至到崇禎皇帝繼位為止,不過在此時此刻明朝已經是處於嚴重的外憂內患之中。

崇禎皇帝在繼位之後,一直到明朝亡國的十七年之中非常之勤政,由早上四時起床開始,一直處理政務至深夜一點,而且他既沒有奢侈的愛好,又不重女色,因此他臨自盡前的遺言是:[朕非亡國之君!]

歷史證明,成功靠父幹,假如父祖輩努力地去專注自己的事業,成果是能夠留給後代的;反之,父祖輩貪圖吃喝玩樂,不但沒有為後輩留下任何遺產,更會令後輩無論如何努力,都無法追回先輩所消耗掉的福址。

2016年1月11日 星期一

外國人投資美國房產怎麽報稅



人在社會, 有兩樣東西,你一生是逃不脫的:一個是死亡,另一個是納稅。在美國,報稅是檢驗一個社會成員責任操守和誠信良知的試金石。那麽做為不是美國人的外國人在美國投資房產後如何報稅呢? 

何謂外國人?

持綠卡者,從進入美國那一刻,便已成為美國納稅人;歸化的美籍公民,必定是當然的美國納稅人,在稅務上被統稱為定居外國人(Resident Alien),與一般美國納稅人完全相同。

未踏足美國的外國人,當然保留外國人(NonResident Alien)身份,但在美國只是暫時居住的外國人,要在美國停留的時間達到183天,也有可能變成美國納稅人,也可能在稅務上成為 ResidentAlien,要像美國人一般,為全世界的收入報稅。時限及計算方法如下:

其一,假如外國人一年內居住在美國183天或以上,即使沒有永久居民身分,也被視為稅務上的美國納稅人。其二,假如今年居住在美國31天或以上,而過去三年 也曾在美居住,便要將今年居住的時間,加上去年居住時間的三分之一,再加前年居美時間的六分之一,若總數達183天,便自動成為美國納稅人。

幾種較特別的情況,不被計算在居美時間內:加拿大和墨西哥居民白天過境工作、在去外國途中於美國過境、外國船隻船員在美停留、由於健康原因不能離開美國的時間、留美學生的頭五年等。

外國人稅務好處

假如在稅務上符合外國人(Non Resident Alien)身分,在美國賺取的聯邦公債利息、銀行利息及買賣股票或共同基金賺取的「資金增值(Capital Gain)」收入,完全免付任何美國稅,銀行或股票經紀行亦無需扣30%的預繳稅(Withholding Tax)。

外國人由於沒有社會安全卡號碼,在美國銀行或股票經紀行開設帳戶時,須填寫W-8BEN表,以證明其外國人身分。這份W-8BEN表格的有效期是三年,三年後須再填,否則銀行將扣除預繳稅。

一些持外國身分的家長,為求便利,與已是美國公民或居民的子女,聯名開銀行或股票戶口,既讓子女代管財務,也方便子女繼承其遺產。稅例規定,聯名戶口的每一個持有人都須填寫W-8BEN表格,如其中一位持有人是美國公民或居民,便不能填寫W-8BEN表格,結果令該帳戶變成由美國人擁有,失去外國人免預繳稅 和免收入稅的好處。
  
綠角財經筆記 - 如何填寫Form W8BEN(How to Fill Out Form W8BEN) 

外國人房地產收入 

外國人可以在美國自由購買出租房地產,但租金收入和將來賣出時得到的資金增值收入都是個人的收入,需要繳付入息稅,情況與一般美國納稅人無異,不過他們要用1040NR表格。


外國人申報收入稅,稅率與美國人一樣,可是,外國人不能享用以下兩項扣稅的優惠:

個人免稅額(Personal Exemption)–美國納稅人每人有3千9百五十元個人免稅額,已婚共同報稅者可得7千9百元個人免稅額,家中有「受撫養人」(dependent) 者可以得到更多個人免稅額,而免稅額減低要課稅的收入和收入稅。外國人利用1040NR報稅表時,能享用一個個人免稅額,除非該外國人是加拿大或墨西哥 公民,或是南韓公民。

標準扣稅額(Standard Deduction)–美國納稅人可而使用起碼6千2百元標準扣稅額,已婚共同報稅者有1萬2千4百元標準扣稅額。可是,外國人不能使用任何標準扣稅額, 能選擇使用逐項扣稅(Itemized Deduction)。假如該外國人完全沒有在美國居住,沒有任何逐項扣稅的項目,便等於沒有任何扣稅的優惠。

因此,外國人雖然收入稅率與美國人相同,實際的稅金比美國納稅人稍高。

外國人賣屋時的收入

有一條稅例,名為Foreign Investmentin Real Property Tax Act of 1980(外國人投資房地產稅例,或簡稱FIRPTA)規定,外國人在賣屋時的增值收入並非稅率比較低的「長期資金增值」(Long Term Capital Gain),而是當為普通收入(Ordinary Income),要按稅率計算稅金。

此外,外國人也面對「預繳稅」(withholding tax)的問題,稅例上規定,假如賣屋者是外國人,而該物業不是自住和售價超過三十萬元,買家或其公證代理便有責任,要在賣屋款項上扣除預繳稅,然後交入國稅局。扣除的金額是賣屋價的10%。不論是否有資金增值,也不論資金增值多少,都要扣除預繳稅。

除了聯邦國稅局扣稅的要求外,州政府也有可能規定要扣除預繳稅。在加州稅局規定,要扣起售價的百分之3.3%,亦是買家和公證代理的責任。

這兩者都是預繳稅,假如真正的稅款比預繳金額低,當然可以在報稅時要求將多付了的稅金取回。

外國人遺產贈予稅

每個美國的居民及公民,都有一個遺產免稅額,若遺產市值不超過該金額,就完全沒有遺產稅。

目前,遺產免稅額是每人5百萬元。這個遺產免稅額全部可以在生前預先贈予,即將自己的資產送給他人,隻要在免稅額以內,即可免付贈與稅。此外,每人每年可以另外贈送任何一個人一萬三千元,同樣免付贈與稅。

外國人如果在美國有產業,逝世後的遺產稅如何計算?除了在美國的銀行存款不計算外,其他在美國股票經紀行戶口中的股票、債券、甚至房地產,都算遺產。外國人在美國的遺產,有6萬元免稅額,所以可能會有相當重的遺產稅。

外國人把這些將來被算為遺產的資產,作生前贈予又如何呢?外國人亦有每人每年1萬3千元免贈與稅的條例,可是他們僅有6萬元遺產免稅額,且不能在生前預先贈 予。所以外國人將在美國的資產作贈予是有困難的。外國人要將在美國的房地產免稅贈送給子女,需要先成立公司,將房地產放入公司,然後將公司股票作贈予,因 為股票是屬於Intangible資產,沒有禮物稅。

順便一提,外國人假如去世,產業一樣要通過法庭認證(Probate)的過程,才能由受益人繼承,除非該外國人在生前已經成立生前信托。換句話說,外國人假如在美國用個人的身份投資房地產,應該由律師設立生前信托,去避免將來需要通過認證。

2016年1月10日 星期日

塘人的地產代理之路 - 搵老細



之前苦撑兩個月120小時的地產代理課程再加上Keep住做無數州試試題的日子終於在去年12月30日終結;

在總共四個小時但塘人只用了三個小時的考試中塘人冷汗直冒,因為之前花了很多時間所做過的Mock試題無一條出現,導致塘人有幾次感覺到非常之絕望,以為這次要Fail了;

不過結果又竟然是Pass;

踏入2016年的第一日,塘人第一樣要做的是見成地產代理份工,於是和老墨經紀的前老細約好時間New Year Day早上interview,本來打算見完後就和塘人老婆順道再去食早餐,所以也帶埋老婆去見工。

臨到達時,塘人隨口說出一句:[希望條PK唔好甩底。],也最後成為了事實。

塘人與老婆在office門口等了半個鐘,期間打他的手提全飛到留言去,最後就唯有Text給他說這份工不見了;

Text 之後不到十分鐘他就打電話來連聲道歉,說自己除夕夜飲多了而導致宿醉未醒,最後聽他道歉聽到塘人覺得很煩,於是便再約他下個休息日時再見;

不過他說下次再見面時就直接想簽約好了,所以就把合同電郵了過來,讓塘人閱畢後到見面時直接簽名交上,即等同唔需要見就請了。

人生其實真是很奇怪的......

2016年1月9日 星期六

吸血之道



塘人看新聞見到有一個在香港的智障人仕被一間健身中心的銷售員們“老屈“,總共簽下了近百萬港元的健身合約;

當然本來一個智障人仕並不會有這麽多錢,他被該中心職員挾持住盡提存款之餘,更帶他去財務公司處借錢交“健身“合約費;



最後財務公司向該智障人仕追數時才揭發事件並報警。

美國多年的生活,基本上法制真的比起在香港時較為完善並保障了很多消費者的利益,但還是有三樣消費是十分之“搵笨“的:

其中一樣就是非政府的健身中心,就算開頭明碼實價,合約上有條文說消費者要分擔設施更新的費用,定期會被Charge Improvement Fee ,又或者某些合約不容許提早解除,否則會被Charge Termination Fee 。

另外一樣搵笨消費是醫療,雖則自家花錢買了保險後就所謂無咁昂貴,不過每次看醫生後收到的保險所付的帳單都搞不明白為何看次十分鐘的家庭醫生要百多美元,專科的更可以超過三百美元,而且還未計藥費。

最後一樣當然是教育,好似塘人很多大學畢業的同事一樣到了四五十歲時還在供二三十年前讀完的大學學費,而且就算破產都不能夠被Forgive,好像永無還完的一日。

早排有Blog友好像頗不滿意與江湖解籤佬討論後不得要領,覺得解籤佬在九唔搭八, 顧左右而言他;

無他的, 江湖解籤佬教授別人投資難道是為善事?  為公益嗎?   

Blog友們要挑機他們的教材就難免會影響到他們的生意, 所以在愈討論愈引起其他讀者懷疑而傷財的情形下, 最好的應對方法就是用"縮陽功", 顧左右而言他

吸血而已, 犯法嗎?

2016年1月8日 星期五

美國稅法與您何干?



前年十二月的財Blog介中的股息和價值投資之戰中塘人發現亞洲有很多Blog友其實不太明瞭美國稅法之餘,更因為他們身處在好像沒有甚麽稅要交的地區而覺得與他們毫無關係。

其實在每次美國的稅法一出現大改革之時就是全世界的金融市場將會出現災難式的金融風暴,最佳例子為1987年以及1998年的股災;

在亞洲出現這些股災之前後,美國正好就進行了以下的稅務大改革,尤其是在票據投資上的修改:


而總統布殊任內時期的幾次稅務改革就引起了日後的次按金融風暴;

所以注意美國稅法的走動其實是保障自己的投資吧

2016年1月7日 星期四

劈炮賭后很可憐?



在賭城與劈炮賭后同居的老婆姑姐又再趁賭后與朋友表弟外出食日本壽司時打電話來說廢話,跟老婆說覺得雖則與塘人老婆同年同月同日生但已經年過三張的劈炮賭后很可憐,至今還是身無長物,其他方面包括愛情都沒有着落。

塘人在察覺到老婆嘴邊閃出一邊冷笑之後便以對方在電話的另一邊都能夠聽到的聲量插嘴說:[年過三張還是用住老豆老母和美國政府的錢 - 未過三張, 綜援照攞,過着日上三竿的自由生活都算可憐?  唔L係呀嘛。],當姑姐知道塘人聽到她們的對話時也就急急忙忙地找藉口去收線了。

塘人兩公婆久經世練,早已經對普世大眾覺得可憐之人不但不會寄與心表同情,通常還會反問一下為何會令到自己變得如此要人可憐,除非是該人本身天生頑疾或遭逢不是自己惹來的意外之外。

以劈炮賭后為例,為何三張的人生之中轉工轉過幾十份,要靠父母親朋施捨過活,而且被所謂男友當作“攝“時間的玩物?

以前無線電視劇<<師傅明白了>>中有句對白正好合用,就是:[可憐之人,必有可恨。]

劈炮賭后的豐功偉績:
  

已經太多, 多到數唔哂了 !



 

2016年1月6日 星期三

整餅危唔危險?




很多篇Blog文之前塘人分享了一段很長的<<佔領資產>>兩夫妻的訪問 -領資產作者夫妻相聚一刻電台訪問,當時有Blog友留言詢問這種做法是否附有風險;

塘人記得自己回了一段日後返讀也覺得有點“自大“的回應,人家虛心詢問,塘人實屬不該這樣如此沒禮貌。

沒錯,使用槓桿就是一把兩刃刀,拼命槓桿再槓桿地整餅最後有可能把小地主送往破產之路,塘人最近亦都因為開始感到現金短缺,所以也開始進行防守措施。

這是塘人在美國的狀況;

以<<佔領資產>>作者兩夫妻當時的投資環境為例,丈夫在家能夠處理股樓投資大小事務,老婆則Keep住份教師工作;

另外,當時做香港出租屋在低息環境下現金流強勁,而且因劣幣湧入和政府出招而導致不斷每百萬計地升值,因此“做餅“很爽,亦都正所謂是食正條水,抵佢兩個發達。

所以說投資是看時勢及個人的家庭狀況;

整餅就一定要依賴樓價上, 上得快多整, 上得慢或不上就整條毛(加一次按有很多費用)

還有美國的Blog友要注意, 因為美稅法中Depreciation的關係, Cash-Out Refinance 會導致日後賣出租屋時的Capital Gain稅變得很大, 隨時賣出的錢不夠交稅, 不過這些事就請自行找Accountant詢問吧;

當然在適當的時機出現時要立即行動實不能拖,塘人點到即止,能否體會就要看讀者的實戰了。

2016年1月5日 星期二

又被斷氣的樓4租客



平安夜放工回家一開信箱看到的不是聖誕老人的禮物, 而是就只得一封信,原來是本地的煤氣公司通知塘人樓4租客又再次沒有交煤氣費,所以煤氣公司將會“斷佢氣“。

兩個月前該租客第一次沒有交煤氣費要斷氣時塘人曾經緊張大師地打電話到煤氣公司詢問租客的欠款會否落到塘人身上,得到“不會“的回覆後塘人就讓PM去跟進事件;

上次斷氣的事情發生後最令人激氣的是當租客付了費重新開通煤氣後,塘人要付了一筆八十多美元的暖爐和熱水爐檢查費,即是說租客自身的問題連累到塘人要破無謂的財。

當然這次斷氣還是要讓PM去跟進,不過他的租約至一月尾就完結,塘人現在反而就不想再讓他續租了,但順利與否看來還要看天命,希望最後不要讓塘人花錢去請警察去踢他出門口。

塘人老婆看而覺得租客的子女有這樣的父母,簡直是“投錯胎“。

2016年1月4日 星期一

實力才是王道! 向南洋華商們學習




本片講述的四個南洋華商:

陳嘉庚

 

 

 

 

 

 

 

 

李光前

 

 

 

 

 

 

 

 

 

胡玉麟

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

陳弼臣

 

 

2016年1月3日 星期日

一年之計真的在於春嗎?



塘人自問此生閱人無數,而且經歷很多,因此自問已經看透自己與他人的人性,故此就不會像身邊同年紀的“阿叔“一樣固執地要萬事如意,平衡人生,最後覺得做人還是Flexible一點會過得愈來愈好。

當然,看透還看透,遇上事情最好還是寫在Blog上,公諸同好之餘還正好符合這個Blog的原意 - 踏上財務自由的不歸之路。

既然是踏得上不歸之路,當然有很多結果就預見會承受,包括覺得人生理應“食幾多和着幾多“,一班不願自己及其他人進步的親朋會逐漸地流失。

每逢新年節日,有很多“感性化“的親朋都會在臉書上祝福自己及其身邊家人會過得更好或者需要達成某類目標,而且通常一年過去之後,這些“感性人“通常甚麼都沒有改變之餘,或許會比之前的一年活得更差。

何解? 

皆為人性也。

人類不能夠預見將來會怎麼樣,於是乎便故意去在新年時Set一些所謂目標去給自己去執行,新年過後,放假mood失去,連帶新年時所定下的目標都變得可有可無。

其實目標要定下人才能夠進步嗎?

塘人通常見到會行動的人有成功的機會,而相反經常出口術講很多的人就一事無成。

2016年1月2日 星期六

可恨的地稅財技



塘人讀地產經紀牌的課程之中,有一大片的部分是要計算物業稅,由於以往塘人覺得這種稅與自己的工資稅一樣是控制不到,所以一直都不太理會。

美國的地稅徵收是這樣的:政府的Assessor替你的物業大概地估了一個市價,然後用Assess Rate 取了一個Taxable Value ,再乘以一個稅率(Mill );

例如政府替你的物業估了十萬市價,今年度的Assess Rate 為55% ,即你的物業Taxable Value 為$55,000,再假設今年度的Mill 為100,即是退後兩個小數點成為1%,最後結算今年你的物業稅得出是$550。

上次樓5交易時與口臭J神和Escrow Officer 突然間話題講到物業稅,原因是塘人成功地把樓4的政府估市價降低了差不多兩萬美元,即是說慳了幾百蚊稅,對他們來說是一個Surprise。

Escrow Officer 說政府最喜歡對物業稅玩財技,例如今年民眾反對加Mill Rate ,政府跟據今年度的Budget就自行提高Assess Rate,於是乎民眾所交的物業稅就變得無分別了。

所以要降低物業稅就只得從改變政府估市價入手,通常塘人在每年九月中之前就會找齊資料交上縣政府的Board Of Equalization 去重估物業市值,藉以降低自己所以交的物業稅。

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