2016年5月31日 星期二

過程與結果




假設正在閱讀此篇的讀者,經過多年的拼搏之後,今時今日已經達成財務目標,手上身家起碼夠這一生無憂,不過就在明天早上睡醒時發現自己突然變回了某年還是一無所有的小學生,而記憶卻沒有被消滅;

那麼讀者認為自己先應該忘掉過去記憶,重新過新人生;還是盡力去使用以前的記憶,代價當然就是這個“新童年“,而去令自己重新奪回已經平白地失去了的身家和成就呢?

以前塘人看過一套很老舊的黑白美國片 - Twilight Zone (不是多年前的彊屍愛情動作片),其中一個單元就是說一架客機進入了異度空間,不斷地穿越不同的年代,而每次穿越後機員發現客機都會自動補油,由於機員只一心想重回自己本身的年代而不肯選擇在某一個年代降落,最終客機就只有不斷地穿越,自動補油,再穿越,然後這個單元就完了。

希臘神話的地獄中有一樣對為了貪生而欺騙神之人的懲罰 - 就是不斷地強逼亡魂把一顆很大的石頭往上推上山,當這些亡魂推到無力時大石頭就會因地心吸力而滾回山下,然後亡魂就只能夠步回山下,再重新地把石頭往山上再推,永遠地承受勞累之苦;

人性喜歡執著於世俗之虛幻,並視之為理所當然,不斷重覆地去做下去,這就正如我們由一出生已經被擲到被懲罰不斷地推巨石的永遠勞累地獄;

雖則我們並沒有欺騙過神,但我們卻欺騙着自己和他人,並覺得自己從推石的過程和結果得到了意義。

2016年5月29日 星期日

賭城之風



塘人身處賭城之時在酒樓最常聽到的是某某人之前的不久時間用了十萬美金左右在賭城某處買了片房地產,現在又怎樣已經升值了幾多萬美元,畫面直頭就像是古代說書人台上講水滸傳故事,聽眾就在台下聽得咬牙切齒;

塘人心想,然後再與老婆咬耳仔,難道賭城之人又忘記了十年前的教訓嗎?

話說大概十年前,賭城的樓價如日中天,基本上新樓落地不久就會被投機者囤貨,之後就差不多一個星期後就能以再多兩萬美元被其他人接貨;

這回報是甚麼的概念呢?

以當年新樓大概廿萬美元左右的買入價,假設投資者至少付5%成本上會,即首期連手贖費大約一萬美元左右,一星期後獲利兩萬,再扣除一些來回費用,即等同150%左右的回報了,以年計就是150% x 52 = 7800%。

當年塘人外父想搏多幾間但無搏到,反而他的Agent朋友一囤就幾十間,曾經過上了住豪宅,不定期換新名車(B字頭)的生活,最終他們夫婦於金融風暴來臨時放不到手上的貨而“被破產“,牌照被吊銷,逃到加州多年後又重回賭城,最近又打算在賭城開酒樓。

如果一無所有的人又如何在多年後又有一筆錢開酒樓?  華人的計謀,大家都應該懂的......

2016年5月28日 星期六

錢財與人生



自從塘人貓走了之後,塘人雖然感到無奈與悲痛,但是由於家中還有很多事情等待住塘人去辦, 故此塘人大概在3天便覺得要重新振作了;

另外就是塘人老婆哭到眼發炎, 一連3日都上不到班, 看完醫生後需要在家休養;

還有就算貓最後都是走了, 他離世前的醫藥費,身後事項和殮葬費用還是要支付和籌謀的;

到此時此地, 塘人也領悟到中國人那句話:[錢財乃身外]的真正意思, 也許更多的錢可以令塘人買到更好的食物和用品給貓, 但卻買不到他的時間;

如此推之, 人也是一樣, 歷史上的豪傑和成功人士, 最後都是逃不到身體必然會塵歸麈, 土歸土的結局。

話雖如此, 在此俗世能擁有更多的錢財卻會令人獲到更多的尊重和行動力, 一般對人對己算死草的幾乎都是一個個的活死人。

因此, 錢雖是身外物, 但人還是需要有更多的錢去花費的吧。

2016年5月24日 星期二

塘人的貓已經走了, 感謝大家的祝福和支持



塘人Blog的其中一位最重要主角Tiger已經於2016年5月24日美國山區時間下午3點左右安詳地走了, 享年16歲11個月;

出生/被遺棄地點:香港沙田博康邨街市花店門口;

身故地點:美國猶他州鹽湖城Holladay Veterinary Hospital;

致命原因:因腸道淋巴瘤突變擴散阻塞腸道, 導致不能進食而器官衰竭;

塘人在此請求大家為Tiger在留言區送上最後的祝福, 讓他一路好走!

另外, 塘人最近心力交粹,暫時無心機開文,非常地感謝之前讀者們的支持, 祝福和鼓勵。

2016年5月23日 星期一

緣生和緣滅




事緣塘人兩公婆從賭城回來後發現家中老貓很不正常,於是乎便帶他去看醫生,而醫生看到驗血報告極之不正常後就要塘人把老貓帶到另外一間有住院服務的診所為他打點滴,然後等到早上再照超聲波;

超聲波結果出來後果然證實老貓患了腸道淋巴瘤,亦都即是腸癌,知道結果後塘人兩公婆立即到動物診所與醫生商討治療方案;

起初塘人兩公婆以為或許花多幾千美元就可以為老貓做切除癌細胞手術,不過醫生所判斷是老貓的癌瘤分散而且周圍有軟組織,而且也極之接近主要血管,因此不能做手術,就算做了又不能完全地切除癌細胞;

聽到這個消息後的塘人老婆立即就崩潰,塘人強忍眼涙但還是要繼續聽醫生講解,最後醫生所出的三個方案:一是安樂死;二是放棄治療,回家等死;三是定時服用類固醇, 化療藥和止痛藥,慢慢等奇蹟出現,或死。

最後塘人兩公婆選擇了最長痛和燒銀紙的方案,盼望奇蹟可能會出現;所以說,錢可以解決到生命中很多的問題,但卻買不到生命

後來塘人老婆為老貓在臉書上開了一個相册,純粹記錄老貓自證實癌症起的每一天日子;

晚上塘人一邊為老貓清理因為身體過於虛弱而不能夠自己清理的手掌貓沙,一邊想起老貓以前的“老人過度活躍“和“晨早貓叫鬧鐘“而不禁流出馬尿來,因為這兩件事情照計在往後的日子也不會再有可能再現;

最後馬尿流了一輪被塘人老婆發現,結果就只有關起燈來大家一齊流馬尿。

2016年5月22日 星期日

陪伴九年的歲月



話說塘人由於家有一老貓的關係,所以每次離開出埠都不會超過四日,否則的話便會交Petsitter代為照顧老貓的清理和飲食;

塘人的這隻老貓由塘人老婆十四歲時在街市則出生的棄貓中執回家養,之後跟隨她們一家移民美國;

後來這隻貓在六歲的時候由於與當時老婆的么妹剛買回來的芝娃娃狗不能相處,偏心么女的外母就索性把養了多年的貓關在一間空間非常小的後備厠所,關了兩年直到塘人老婆搬到猶他與塘人同居,導致到這隻貓出現了脊背退化的問題。

但是這隻貓還能夠陪伴住塘人兩公婆,雖然偶然發病而導致不進食和躲起來避人,但通常最後都會自己或用獸醫開出的抗生素就能復元;

如是者又過多了八年;

今年初塘人帶老貓去作身體檢查時獸醫發現老貓的驗血報告中的紅血球偏低,但白血球卻偏高,似乎是大病前的徵狀,但由於老貓的年紀已大,獸醫其實也覺得不想他未來的日子要在醫療中渡過,但預告他突然會有一日健康情況變得很壞;

就在塘人準備出發到賭城前幾日發現貓糧的消耗很少,以至到噴貓糧機不斷在堆積更多貓糧,而且老貓又開始避人,於是乎便決定先觀看情況另外亦都make了Appointment,等從賭城回來後就看獸醫。

三日後從賭城回來就發現老貓又完全地沒有進食,看獸醫驗血後發現老貓的報告比三個月前更為嚴峻,於是乎便要把貓送入動物醫院觀察打點滴,抗生素和等照超聲波,總計加起來已經起碼要花兩千美元;

獸醫覺得如果是腎衰退或發現癌症的話,或許給他補一口針是令他最舒服及最便宜的方法,但當然養了老貓十幾年的塘人老婆完全地不想選擇到這個地步。

六月頭便是老貓的十七歲生日,希望他依然能夠順利渡過吧。

2016年5月21日 星期六

難以相信的小登科




塘人老弟由於自出娘胎之後一直身體和智商都不及所謂親朋和鄰居的同齡小朋友,所以隨住塘人年紀越大,就越感到父母的自卑,和親朋的鄙視,亦都導致塘人一家就越來越“獨家村“,演變至最後亦都與所謂的親朋不多往來;

雖則塘人自幼在老媽的強逼下經常要帶着朋輩都不喜歡的老弟出外,好讓塘人的朋友可以把老弟的智商拉回“正常“,但隨着塘人年紀越大,就越當老媽的說話像耳邊風,原因就是塘人身旁的“朋友“都被老弟嚇走得七零八落,連塘人自己也成了一個“孤獨精“;

老媽在塘人年幼時最興拿她當時最好的朋友做例子向塘人說教,皆因她的這位朋友生了一女一子,家姐要幫助外出上班的父母照顧重度弱智的弟弟,於是乎心情不爽時便對塘人又打又駡,說塘人比不上這位肯照顧弟弟的家姐一樣“生性“;

雖則塘人老媽不肯承應塘人老弟的智商不及常人,但到申請政府福利時又會拿着這一點去爭取,是故塘人一家比其他人容易申請公屋,及社會福利處的津貼;

不及常人一樣的老弟肯定地讀書不及同學,但由於老媽強逼醫生寫信和找到區議員出面而令到老弟成功入讀到塘人的小學,之後的結果就是小學中學成績都差,被留級,學校老師校長經常“勸告退學“;

當然塘人在學校對老弟也當視而不見,並特意不做功課“被留堂“而不用與老弟一起回家。

老媽的口頭禪就是:[只要有人肯接你細路呢個波,以後就唔需要你再負責囉。];

老實說塘人來美的大半數原因就是不想接波,但老媽卻打算盤是要塘人為了這個“波“來開出路;

塘人來美後結識了塘人老婆,結婚前後老媽就已經十分之不滿,覺得這個女人(塘人老婆)會對塘人“落降頭“,從而導致以後都不會照顧老弟;

題外話,當年塘人已經和老婆拍拖,她回港時曾約過老弟與一班朋友去海洋公園,到夾錢搵代表付入場費時發現不夠數,逐一尋問後發現老弟趁亂搏不付錢但又堅持已付,最後導致要其他人加錢才能全體順利入場;事後老媽覺得塘人老婆針對老弟而不斷指責,但剛好老弟突然買了部PlayStation3。

是故塘人由此至終就覺得塘人老弟與老婆的孿生妹一樣(即劈炮賭后)是“恃弱行兇“。

其實塘人自幼就已經毫無想接“波“的打算吧,就是因為父母一直都想強逼塘人接波而使出了很多的小動作,以至塘人從心底去嫌惡他們。

今年三月, 這個“波“在塘人的電話留言,加Text Message說要結婚,不過不同的留言竟然出現了三個不同的擺酒日期,又說他的老婆與塘人同年紀,所以老媽和他都很滿意,導致塘人心中出現:[又發乜L嘢神經。]的想法;

另外, 或許以老弟智商, 一是以為塘人與他一樣都不用上班, 其次是認為美國去香港基本上等同新界過香港島的距離;

不過怎說都好,塘人老媽多年的願望最終達成,亦都即是“有人接波“,不過受過老弟氣的塘人老婆就覺得這個女人會很慘,因為將要與她同一屋詹下的塘人老媽既固執又迷信;

但雖則說擺酒結婚,塘人卻不見到他的臉書或其他親朋有在這三個日子影相Check In ,而且亦都無見到過所謂“弟婦“的容貌,所以對他所Send過來,只得蓮子,餐巾,酒樓但無人的幾張相有種被耍的April Fool感覺。

2016年5月20日 星期五

失聯的大表弟




塘人在N篇Blog文之前 - 三張就“唔駛撈“的解祕曾經敍述過塘人的二姨在八十年代由從自己走上大陸拿貨回香港賣做起,一直到擁有三間商舖及私人自住樓,成為了塘人老媽娘家中最富有的一房,而且亦都導致二姨丈三張左右就退休唔使再Do,而塘人老爸就一直不肖他靠老婆也如斯的囂張。

話說塘人的這位二姨有兩個仔,她的細仔比塘人年幼很多年而不可能熟識,但大仔即塘人的大表弟算是他們一家未發達之前就與塘人由細玩到大,當然他們發達之後就因兩邊父母交惡而無可能再玩了;

所以說就算是親如姊妹,身家Level不對等的話又如何能夠和睦相處呢?  不過又不等同人要為了和睦相處而不升Level吧。

說回塘人的這件大表弟,最近期所謂知道他的消息是他遊學澳洲或紐西籣並因為家底富有的關係就很快在當地結識了一名華裔女仔,塘人的二姨還特意飛到當地與對方“見家長“,自此之後塘人就再無聽到這位大表弟的任何消息了;

另外塘人一直都看不到老媽娘家的任何一位親戚有Link到這件表弟的臉書,因此就覺得他無用臉書;

直到最近,塘人臉書的突然出了一個在澳洲男人的Friend Suggestion ,而且樣貌看似十分之似塘人的二姨丈,由於這個人的臉書是完全地把所有相片Public,不用多久塘人就確定到這個就是大表弟了。

由於塘人二姨家始終屬於富裕的關係,大表弟似乎在澳洲生活不錯,對比起塘人捱生捱死無得玩,他在澳洲的生活實在令塘人再一次感到由家底所帶出的“距離感“;

另外最神奇的應該是塘人看到表弟婦/女友在這幾年間逐漸地由瘦阿Sa模樣變成了肥阿Sa模樣;

塘人老婆覺得這位表弟的模樣太過MK,比較似賣翻版CD附近睇場的古惑仔,也不想塘人與這類模樣的人有任何關聯;

但塘人照計就是Add他會有很大機會導致他把塘人Block了,於是乎就覺得不如就當無見過他的臉書,各有各生活吧

2016年5月19日 星期四

翻轉殘樓的投資者



前幾篇的買起美國樓再“Turn Key Investment“(美國物業投資術語,意思為交鎖匙給“租客“並收租)系列暫時寫完;

幾篇文其實搜刮題材只用了一個半小時的時間,順便又可以昅鬼妹/婆嗅香水,所以說要寫的話生活上大把題材可以開文。

上兩篇中Rx10兄或許想塘人講一講美國樓升值的賺錢方法;

其實除了摸貨(Wholesale )摸來一筆幫他人搵“筍"盤作手續費,其實還有幾樣方法是以升值作前題的玩法,其中一項就叫作“Flip“;

Flip 就正如中文譯音所言就是將一間殘樓翻轉成為靚樓,不用說能玩這類投資的一定是投資者自己不是有牌的裝修判頭(General Contractor )出身,就是養得起一個裝修判頭做他“馬仔“;

殘樓方面應該是物業出現問題至不能住人的問題,傳統銀行不肯做按揭,又或者物業是被業主丢空太久,導致露宿者和盜賊爆屋入內偷走所有能賣的金屬(如銅喉,冷暖氣和喉管),不然就是業主準備劈屋斷供而偷走所有能賣的金屬等等此類型的物業。

這些都是通常Flipper所尋找的物業,目的是以超低價買入並重新翻新,再出售圖利。

而工程當然又有大有細,最常見的是如果主要結構和物業外觀無大問題的話,投資者就只會做內部的裝修,藉以節省工程時間和金錢;

資金方面,或許投資者有現金購買,又或者借入Hard Money Loan ,不然再正規點的方法是借入FHA的203k loan,或者是Conventional的Homestyle Rehab Loan ,當然正規按揭就是需要一大堆“正規“的文件才能獲批,如讀者有興趣可請教專業做按揭的人士。

說了這麼多,是時候睇一睇相:





要做Flipper,最好就是自己有General Contractor 執照,或者信得過能收錢後趕起工程的班底,因為收了錢後“走佬“的判頭時有所聞,最好就是上州政府的網站查詢該判頭的可靠性。

另外就算Flipping是以物業升值為前提,但通常都會以比升值稅更重的自僱人士稅項來徵稅,是故最好還是找會計專業人士來查詢。

2016年5月18日 星期三

貨您識唔識秤?



早排賭城的卡門人妻問塘人美國的自住樓與投資樓有何分別,塘人想了一輪後覺得最大的分別照計就是秤貨的方向;

何謂秤貨?

塘人記得年幼時的星期日最怕塘人老爸逗留在家霸住部電視機睇董標講馬,這些賭馬節目最可怕的地方是非常之長和囉嗦,鏡頭可以只影住一隻隻馬直至到被送入跑道並完成賽事為止;

因此塘人想說的就是投資者買入物業時的秤貨就猶如看賭馬節目般又長又悶地去了解馬的心情狀態和賽前賠率,反而自住的業主通常較為看個人感覺,順眼,估足價去按揭就可以了。

要學識投資物業的那種秤貨,塘人在這幾年間只能得閒無事時就睇樓,看的就是各區呎價的不同[單單鹽湖縣就有十幾個城市,成個埠(地理課叫聯都)加起來幾十個城市],各區租值,工廠商業區位置,巴士輕鐵火車站,大學社區學院(自住的人通常睇校網),休閒設施,樓盤之前入貨價(用作估計業主供剩幾多),還有更多但數不完的客觀因素;

通常都是能夠數得出會影響租值樓價的各類客觀因素,簡單一句就是找出樓價平租值差高的Point,所以真的是如賭場節目般的沉悶吧,這幾年間塘人照計已經Scan過千物業了。

懂得秤貨又如何?

物業投資者通常都要估計一間物業最可能地盡租出幾多租金來對比每月支出,其中的差價就是投資者的現金流收入,另外買入價低於估值價的話就有可能將來透過賣出或加按(一份物業估值報告鎖定半年)來取回資金;

塘人以上列出的一大堆客觀因素會全數影響住這兩項物業投資時的動作,自住就是不用Care這麼多。

還有物業維修,各按揭機構的利率,物業管理,冷暖氣,熱水爐,地板地顫,各城市基本租務條例也要被計入投資者的秤貨知識範圍之內,當然知識的多少影響住投資者的成果,而在美國的大陸投資者稱做業主的都是在“掏糞“。

自住要理會的就是住得舒服而已,當然他們不會理會買入價是否合乎投資利益,見過有位自住的業主買入價是十四萬左右,並相信了地產代理所言是買平了,塘人翻看資料發現賣家一開頭只開價十一萬左右而已,到底真相是買平還是買貴呢?

自住就是一看見喜歡的物業就去高追,塘人自己反而試過幾次壓價Offer不被接受就Next的例子;

另外塘人通常都是Offer被接受之後才會去望一望間物業的,而不是像自住的人般手持十幾廿個List要代理陪同逐間屋睇,不是塘人不睇樓,而是對目標早就了然於心了。

物業投資就真的不是儲錢買入並租出收錢這樣的簡單,單中涉及一大堆又悶又單調的過程。

2016年5月17日 星期二

新車之念



塘人現在上班時間的中午時段只有一小時零五十八分鐘,假如要回家的話來回就要四十分鐘,剩下來的一小時零十八分鐘扣除煮和食大概所需要四十五分鐘之後,可以用作午睡的時間就只剩下三十三分鐘左右;

於是乎塘人便決定帶午飯上班,便偷了來回家的時間四十分鐘作午睡,不過就要在公司外的車中訓街了;

訓了幾日塘人就知道中伏了,雖然塘人開的是一部Wagon,但前座車廂還是太過狹窄訓到塘人腰酸骨痛,另外中午太陽出的時候又把車廂弄得很焗,於是乎便起了買架Van來午睡的意圖;


Search 了一晚,發現要買部Van最低消費未連稅也要兩萬三千美元,完全借貸買入的話零利息要月供接近三百多美元,於是乎不用兩日塘人就完全打算買新車的念頭。

買了新車後當然會很爽,但此後五年便每個月少了幾百美元的現金流,連帶除了少了錢作投資之外,如發現值得買入的物業也因此幾百美元而影響了Debt to Income Ratio 而影響按揭。

事到如今塘人就只有把車座至行李位的空間打通清理, 還有看看公司附近有沒有大樹, 讓自己可以有足夠空間和清涼的地方午睡;

不過Keep住部舊車還是有一樣問題要解決,就是自去年秋天壞了的冷氣要拿去維修,於是乎完全地決定留住部舊車的塘人便Make了Appointment,從賭城回來後便趁鬼佬清明節時( Memorial Day ) 放幾日假送車入廠修冷氣了。

2016年5月16日 星期一

外父的報復




話說塘人自去年發覺這個Blog懷疑被某親戚發現了並自己對號入座地“接受“某幾篇內容的角色之後,就開始與塘人兩公婆展開了冷戰,並可能告訴了其他親戚不要再與我們往來;

直到今年四月,塘人外父,外母與做x航的細女參加一親戚嫁女的婚禮之前曾經與懷疑發現這個Blog的一眾親戚食飯,飯局間一向自比學歷,品德和做過醫院公務員工作而較同檯親戚更加高尚的外父被問及是否踢了自己的老母入老人院因而間接害死她 - 美麗而殘酷的世界,還有為何回流香港之後就沒有再回到美國 - 個人破產信貸評級的影響

一向自以為做了這兩件事只有在美國的圍內家人知道的外父外母簡直感到猶如五雷轟頂,但由於還要輸人不輸陣, 就算架面盡丟的情況下都只能極力否認後回家至可以大發雷霆,然後外母當然馬上打長途電話命令在賭城的二女(劈炮賭后)“做嘢“。


一個月前塘人老婆收到賭城姑姐的電話說為我們生日時來到賭城的三日兩夜Book了酒店,於是乎我們就不用住在姑姐家與劈炮賭后“朝夕相對“了。

直至上個星期賭城姑姐又再打電話來說最近受健康問題困擾導致心情很差,但偏偏塘人外父在親戚婚禮前的事在香港被落面子而不斷地聯合劈炮賭后兩邊來“轟炸“她,搞得她很煩惱,所以會在我們從賭城回家之後就回香港,順便去做身體檢查。

經過多年來,塘人外父還是與以前一樣,覺得"無本"(因為而家有Whatsapp)去打個電話煩到其他親朋順他意去"斷"我們就會使我們勢孤力弱,殊不知就是因為他們都很Cheap也使我們不會去依靠任何親戚,原因就是塘人兩公婆覺得銀紙和資產比現有任何的一個親朋更靠得住。

而這次他的報復更為我們得來免費酒店住呢, 讀者們在看這篇文時塘人已經在機場了吧。

2016年5月15日 星期日

買起美國樓實例(四)



這篇應該是上星期六去參觀Open House 時的最後一站;

這個樓盤是FHA Loan斷供由政府所回收的物業,即為英文所叫的HUD Home ,價錢比市價會低一點,不過買賣成果以網上競投直到期限的方式進行,就如之前所說過的Homepath樓一樣;

  (Source : UtahRealEstate)

由於追開這幾篇的讀者大概都知道計算方法,所以塘人今篇就來個簡短些少,以下為樓盤的資料數字:

賣價:$80,000
呎價:$90
在市場日數:15日
地稅(年):$690
HOA Fee: $172

 (Source : UtahRealEstate)

兩成首期的話($16,000),4.5%的利率得出月供為$384.28,再另加HOA管理費$172就成為$556.28;

(Source : AmericaFirstCreditUnion)


交易當天買家需準備現金$18989.10,賣家不補貼的話就另加$2,400。

 (Source:Zillow)

由於網上找不到租值資料,所以就唯有另找附近條件相網的大型Apartment來估計;

 (Source:Zillow)

以月租$880來算的話,月現金流為$323.72,對比首期雜費現金回報率為20.5%,所以或者有得諗。

可惜的是通常HUD Home 斷供者都以FHA的低首期來買入物業,一句講就是這班人無錢去維護,所以這間物業的損耗頗為嚴重:

1.  冷暖氣房天花板不知何故漏水(最貴應該是整這個)
2.  廚房水喉不能開,一開就爆水
3.  露台門離開了軌道
4.  兩間房的窗口邊有水漬
5.  地顫要換

塘人初步估計維修需要六千至一萬美元左右,所以加入一萬美元的維修費再算多一次後現金回報率可能會變為13.4%。

2016年5月14日 星期六

PM與租客



話說五月尾樓4的租約就應該要到期,不過塘人也費事去問PM個位老墨租客要不要續約,因為塘人早就知道當“租客大轉移“的時分PM一定會以加租來趕這條PK走。

話說樓4租客自從冬天以來就似乎一直都無交煤氣費,但由於煤氣公司基於人道立場一直拖到三月才Cut他的煤氣,不過事應該不關己,租客一家是否每日用凍水沖涼塘人實在理不到;

話說美國的“租客大轉移“就差不多等同大陸的春運一樣是美國的一大盛事;由於天氣開始回暖再加上各租客每年一度的租約都要到期,所以各出租屋業主和Apartment這段時期都十分忙碌,當然亦都不少得各出奇招去吸引租客。

於是乎PM建議等樓4條PK租客搬出後就加租三成左右,讓一直偏低的租金貼回市價,塘人覺得先試試水溫也無妨,反正樓4肯定被這條粉腸住到甩皮甩骨,塘人估計起碼要用成千銀去搞回能住人的情況。

不過PM也向塘人提出了一個問題,就是樓4租客一直都無將條Spare鎖匙Copy給他,所以Worst Case 就是條傻佬搬走後要找人去爆門換鎖,塘人直到現在才知道PM一直都無樓4鎖匙。

另外PM也提到樓1再前一位租客之前由於男友分手而負擔不起房租而搬走(後來不久就換了現在的大狗租客),PM 的律師成功向法庭申請到凍結她的工資並從中取回她應該履行租約的餘下日數租金,塘人認為這筆錢再加上樓4老墨的按金就可以抵銷樓4的維修費用。

之後塘人老婆最討厭,經常找事的樓5租客又說Door Bell 唔Work,於是乎PM也要派人去整。

雖然塘人還想再買,但暫時還是見不到回報理想的平盤,當然主因還是資金不足,故此還是要等一等。

另外三個單位還有兩個月就租約到期,塘人反而希望他們會續約。

2016年5月13日 星期五

兩個欠債的故事

澳洲留學華裔馬拉女意外獲批無上限透支户口,豪花五百萬美元後欲逃回國



一名在澳洲留學姓李的華人少女意外地獲得銀行批出無上限的透支户口,於是乎她便不斷地揮霍,最終欠下了接近五百萬美元的債務,當銀行得知後立即聯絡澳洲警方,警方經調查並發現確實,並透過多方面聯絡李女不果,最後在今年三月發出了通緝令;

當李姓少女得知被澳洲警方通緝後便立即申請了緊急護照想逃回馬來西亞但最終在機場被捕獲並提上法庭;警方調查後得知她用了百萬多美元去買入奢侈品,另外四百多萬美元不知去向;

李少女的代表律師申辯說無限額透支户口是銀行主動批核給她的,所以就算用了並沒有犯法,也不算是盜竊;雖然法官可能需要接納這點判她無罪,但她仍然要向銀行償還這筆債務。

現時李姓女需要交出護照不淮離境,並由男友代為擔保保釋,而且每日要向警局報到兩次,直至到審訊得出結果為止。

抗癌欠債八十萬美元美國大媽,甘冒鎗林彈雨搵命搏





美國大媽Shanda曾經在十九歲時患了結腸癌,治癒多年後在三十一歲時又再返發,最終她總共欠下共八十萬美元的醫療債務;

大媽知道單靠普通的工作並不能夠在負擔到生活之餘兼且還債,而且她還要獨力照顧四名子女,正當面對困難時上天就給與了她一線生機;

某日大媽看報紙時發現一個Bounty Hunter招聘廣告,工作內容是如似私人飛虎隊般去捕獲警方懸紅的危險通緝犯,事成之後隊員們會把獎金攤分;

於是乎這位美國大媽每天送了子女上學後便荷鎗實彈與隊員們冒上生命危險去捉拿犯人,現在雖然距離她能還清債務還遠,但大媽覺得這樣既能賺錢又為社會除害是很有意思的生活。

2016年5月12日 星期四

及時行樂




在塘人自幼看了太多日本動畫而得來的價值觀中,基本上人在幾歲至十多歲時就返學,廿多歲時就事業及拍拖結婚,三張時就事業穩定並有兒有女,四張時步入中年危機,五張打後仔大女大就開始等死了;

當然塘人成長之後大部分事情基本上也跟隨住這條路去行,不過亦都有不少事與願遺的事情發生,年過三張之後,塘人竟然發現了自己在所認識的人之中原來是異類;

原來塘人在當年直至中學為止都一起長大的親朋之中是第一個結婚,比塘人的六姨竟然更早了幾年!不過塘人結婚那一年已經廿八歲了,而同年還有聯絡的童年玩伴或同學依然過着不斷地拍散拖的光陰;

現在塘人亦都已經差不多三十五,在Instagram和臉書上再看這些人時又繼續過着同樣的生活;

更有些似乎返工返到覺得人生失去意義,於是乎便劈炮唔撈,揹起背包獨自跑到歐洲(通常一去就是歐洲)處去遊歷,塘人不能說這樣完全地沒有任何意義,但回來後又怎麼辦呢?

塘人這一年就已經步入財務自由遊戲中第二個十年了,當然與塘人同年的這一班人也是一樣,不過在塘人的感覺上與他們的代溝就超過了二十年;

正好寫這篇文的前幾日,塘人老婆在加州的中學同學經過了這幾年不斷地找鬼佬與她真愛結婚搞身份再散之後,又與另一個鬼佬打着了,於是乎曬了很多與鬼佬拍拖的幸福照,每張都呃到成五十個Like打上;

睇穿她天使口面,魔鬼心腸的塘人覺得她這次還只是喜歡玩,她還是不斷地只顧尋找新鮮激情的感覺,但到蜜月期過後又會自暴其假鬼妹真港女的性格,她幾乎每次分手都是同一個模式。

題外話一下,普遍鬼妹就看似獨立,做粗重功夫,開長途車,自食其力等等在她們的文化不算甚麼;假鬼妹的港女就純粹口掛英文和自私行為似鬼妹;但要她們做事,開車和經濟上又變回真港女了。

據塘人老婆那位“無事不登三寶殿“的中學班主任說,同學的老母抱怨女兒在美國十幾年,每次無錢就回港向父母"度水“,就算受了錢財,老父說他不喜歡女兒故意把廣東話似ABC般讀歪和“搵鬼佬“,但她偏要特意去做,故此對她相當嫌惡。

現代似乎有不少已經沾滿了既自私,現實,卻不實際的觀念:結婚拍拖與否還是其次,縱容自己及時行樂,收入,衣食住行和將來生活不穩定成了這類似"西"人般生活行為的模式了。

不過知道了這個現實之後,業主,股東和老闆們應該開心,因為擁有了這個觀念,大批又大批的消費奴隸就是這樣地形成了,也希望他們有生之年也不要覺醒吧。

2016年5月11日 星期三

為何大家都會變窮



最近美國自治屬地波多黎各似乎臨近破產邊緣,已經開始停止償還任何非義務性的債務(即是甚麽?),美國政府雖然嘗試介入,但似乎任何的債務重組方向都照顧不到既得利益者的需要,故此獲不到支持;

現今任何的一個已發展國家都必定會受到債務問題的困擾,不過這個問題就正如狗咬硬骨頭一樣,越咬就越咬出自己的牙血,而狗則以為是骨頭滲出血,於是就更加咬得起勁。

現時我們在社會上所看到的所謂窮人家都差不多是面對同一樣的問題,就是錢流動性不足:基本上就是他們的問題而導致他們手上的錢流入和流出量皆很少,甚至乎已經到達差不多停滯的地步。

我們都知道一湖死水的下場就是逐漸水份流失,直至到完全消失,“窮“的本來意思就不是無錢,而是無路可走。

雖則大部分人都喜歡把貧窮放在一起來討論,但是貧的根本其實就是窮,有路可走的話隨住時間的推移就不會再貧。

所以各地政府普遍喜歡使用福利政策去擲錢,希望增加窮人的金錢流動,但卻忽略了窮人本身有的問題是使他們金錢流動性偏低的主因;

注意,窮人有問題並不一定是自找的,就正如動物在人類社區的流浪問題其實是人類加害而已,因為動物本來就是流浪的吧。

當然政府擲的錢並不是白來的,而是透過剝削其他社會階層的購買力所得來,假如社會上有本身問題的窮人越多,政府就更加要加大力度去剝削其他人的購買力。

剝無可剝的政府和民眾最後皆要舉債,大家都成為了有錢人的奴隸;不過由於債務會更一步地去剝削一個政府和人的現金流,於是乎一旦舉債,政府和民眾便一齊朝向破產之路所推進了。

就像樓上的狗咬骨頭的例子般,越咬就越出牙血。

最後大家都一齊變窮,無出路也。

2016年5月10日 星期二

投資前要先問過老婆?



塘人與老婆星期日去華人超市買餸時剛好就遇到塘人以前在餐館打黑工時的“師傅“;當年他為了能夠讓塘人幫輕廚房“餐期“時的壓力,就特意教了塘人如何去“執馬“,炒餐,打雜等事;

塘人的這位師傅在這個埠算是較為“有料“,但亦都因為如此而經常與請他的老細不和,最後打工打到無處可再打而自己拿錢出來開餐館,自己請自己打工;

由於他自從做了老細之後就為此而過着在餐館坐監般的生活,再加上“師母“又似乎不太喜歡塘人,所以基本上除了每年一兩次在超市會遇上了他之外就不會主動聯絡了。

當他詢問塘人正在做甚麼時塘人就說正在做地產代理,然後他就說想買物業投資,又說之前想花一百萬美元去買下他的餐館所坐落的連體地舖(Strip mall),但還未諗清楚便被其他買家買下了。

之後塘人翻查資料,這個已經放賣以年計有多吧,他“諗“的時間也未免要太久了。

最後他又跟塘人說想在餐館的附近買塊地來起屋,再放租他現在所住的獨立屋,塘人聽畢後其實立即就“能量最低點“-呆了一兩秒,便給了他卡片後說以後再商量;

這時一向在後方等得不耐煩的“師母“便走過來跟她的老公說今日很忙,實質是想借意支開,不想這種談話內容再繼續下去。

於是乎塘人也覺得“師傅“的生意其實也做不成了,皆因以塘人一向所認識的他,如果老婆不淮許的話其實甚麼事都做不成了。

或許很多男人在投資上都會口說天下無敵,做就有心無力就是因為首先未必知道自己到底想如何, 然後就是如此所以又說服不了家中的老婆吧。

2016年5月9日 星期一

四月財務成績表



四月份非工作收入 : USD 1078.63
四月份支出 : USD 5120.37
四月份財務自由比率 : 21%

2016年5月8日 星期日

買起美國樓實例(三)



本文再繼續塘人於星期六的睇Open House 兼派卡片和吹水之旅,對上行程為看了一間開價四十多萬但無人問津,只得一個妖艷的Agent女坐鎮的樓盤;

之後看的樓盤為接近三十萬,由一位肥師奶Agent坐鎮的Open House ,低了十萬的結果為睇樓的人多了很多,因而導致師奶Agent太忙,塘人就吹唔到水,派不到卡片;


 (Source: Utahrealestate)

上圖提供了關於這個樓盤的數字:

賣價:$299,900
呎價:$107
在市場日數:3日
地稅(年):$1,565
HOA: $0


 (Source: Utahrealestate)

假設又是付出兩成首期($60,000),以4.5%利率來算,得出了供款連保險地稅月開支為$1,440.46;

由於這間獨立屋沒有HOA,業主需負責內外保養,最基本要扣起租值8%的前提下(後面再說租值),另外再要加上月開支$132;

於是這間物業的月開支大概為$1572.46


 (Source: AmericaFistCreditUnion)

另外透過銀行的計算程式,如賣家肯付出3%作交易補貼的話,交易日當天買家需付出雜費連首期共$62,115.66;

假如賣方不會資助,買家更需另外再準備現金$8,997。


 (Source: Zillow)

根據網上粗略估計,此樓盤的租值大概為$1,650,所以作為投資物業的話月現金流不足一百美元($77.54),現金回報率又是可憐的1.5%;


 (Source: Zillow)

由於此樓盤附近有一個較舊但條件相若的獨立屋正在以$1,595放租,所以Worst Case 來說可以租金和開支打平。

此實例今日就到此為止,記住要在"猶他州"買樓請找塘人,有"美國"買樓問題也試試可以問塘人啊,呵呵。

2016年5月7日 星期六

再說美國的非傳統按揭貸款


上回說過摸貨(英文為Wholesale)的物業投資者如果遇上真的很“筍“的物業但又不想經過傳統銀行做貸款的話,他是可以向一些非傳統的方法去籌得這項物業投資的資金,而美國的物業投資者一向都會稱這些為Hard Money Lender。

自從塘人做了物業代理之後,經常性地都會收到來自四方八面的廣告信的轟炸,其中一樣收到不少的就是這些Hard Money Lender 寄來的(如下圖):



正如信中所說,這些按揭應該是不會理會投資人的信用報告及收入狀況(或理會是否美國公民/居民),她們所Care的就只有投資人所帶來的物業項目夠不夠“筍“;

題外話就是信中所說的“Stated Income"的意思為可以單憑口說而不用證明文件的收入,即口說有憑也;

既然是Hard Money ,利息就一定會比黃夏蕙姐姐上頭注香的造型一樣地驚人(但合法),就算現時為低利率年代,她們一般都會Charge10%或以上;

所以能夠借得這些按揭的人應該都是快手快腳之投資者 - 搵“筍“盤快,轉數快,手工快,賣樓快,一於務求盡快完成買賣交易,早點還錢就早點獲利也。

當然就不是那些業餘兼且連數口都未學精,無錢,無裝修班底的投資者所能承受的投資難度。

2016年5月6日 星期五

四月證券收益



Settlement Date
Symbol Description
Amount










4/29/2016
ORC ORCHID IS CAP INC REIT DIVIDEND ON 1800 SHARES OF ORC @ .14000
$252.00











4/29/2016
FSC FIFTH STREET FINANCE CORP DIVIDEND ON 1 SHARES OF FSC @ .06000
$0.06


4/18/2016
AGNC APR 15 2016 18.00 P OPTION EXPIRED -1 CONTRACTS OF AGNC APR 15 2016 18.00 P
$21.75

2016年5月5日 星期四

買起美國樓實例(二)

 (Source : Google Map)

某個星期六塘人“屎眼癢“,再加上剛剛付完個地產代理續牌費而“突然“感覺到自己還有另一份工,於是乎連睇了幾個Open House 的樓盤,順便與這些賣家代理吹吹水, 派派卡片;

其中睇了一間四十幾萬開價,附近似屬於中上產的樓盤,更加確定是因為一入門口就有一個着高根鞋,迷你裙,化濃妝的Agent妹/婆係處拍烏蠅;

 (Source : UtahRealEstate)

返回正題,由於是比較大銀碼的樓,呎價在無人問津之下已經在一百美元以下;

其他的數字資料為:

賣價:$412,900
呎價:$90
在市場日數:268日
地稅(年):$2,034

HOA:$0

(Source : UtahRealEstate)

假設付兩成首期($83,000),再以4.5%的利率計算,最後得出連供款保險地稅各項開支大概為$1981.23;

 (Source : AmericaFirstCreditUnion)

再透過銀行的計算程式,如賣家肯付出3%作交易雜費的話,交易日當天買家便需付雜費連首期共$85,064.58;

如賣家不肯資助,買家便要另外再準備多$12,387了。

 (Source:Zillow)

再看租值,大呎數樓其實較為難租出,而且租金回報率亦都比起細價樓更偏低,這間物業的估租值就只有大概的$1,800,Worst Case 就是要至少負現金流$(181.23)了;

由於沒有HOA管理, 所以還未計入要扣起月租的8%($144)作基本的物業維護(如剪草, 屋頂檢查維修等等)之用;

  (Source:Zillow)

在同區的另一邊街,有同類但較新的樓盤正在放租$2,400;

就算當真的能夠租到$2,400, 這還是一個很差的現金回報率, 就只有可憐的大概3.2%;

所以這些大呎數樓自住或許會很舒服,但用來作出租物業就不是最理想的選擇了。

此實例今日就到此為止,記住要在"猶他州"買樓請找塘人,有"美國"買樓問題也試試可以問塘人啊,呵呵。

2016年5月4日 星期三

買入FSC


Settlement Date Symbol
Description Commission
Amount

4/29/2016 FSC
BOUGHT 99 SHARES OF FSC AT $5.42 ($7.00)
($543.58)

2016年5月3日 星期二

按揭的把戲



社會上普遍人都不能夠一筆過儲到成間屋的全額款項,所以我們都要到銀行去申請一筆樓宇的按揭,當我們與銀行訂成了按揭合同,之後的日子當然就要努力工作,而其中一部分薪水是為了償還這一筆債;

當申請按揭時,依照各地不同的做法,銀行都會向我們列明這筆按揭的利率,本金,利息等資訊,於是乎往後的幾年至幾十年的歲月就要被這幾堆數字所綁死了;


上圖為塘人樓1買入,交易日時Title Company 所提供的按揭還款時間表,由於塘人懶得去計,但我們能夠所見到的是當這筆按揭到達第56個月(即四年零八個月)的時候,銀行收到大概六千八百美元的利息;

於是乎我們暫時可以得出的結論是這56個月期間,銀行批出的四萬美元按揭的回報大概是為17%左右;

但真的是17%嗎?

依照傳統說法,假設銀行從存款人手中得到了一美元,之後她就可以把這一美元作為準備金,然後向債務人借出九美元;

那就即是說,銀行或許根本就和普遍的按揭借款人一樣也是拿不出買樓所需的全數款項,但由於銀行可以用做生意的法則,拿到存款再倍大地借出去;

那麼讀者們能否Get到為何借按揭要先有首期才能得到貸款呢?

在銀行體系中, 她要先拿到您的錢, 然後至可以在電腦System中再搞出按揭給您;

正是銀行有這樣特別的玩法,她的回報率就應該為“無限“,而不是所謂的17%了;

另外美國的銀行都幾乎講到明, 她們是會把按揭賣出去的, 賣了出去之後她們就只負責Service而已;

因此懂投資就應該去開銀行吧, 因為實在太過是無本生利了 。

2016年5月2日 星期一

摸出個未來



這裡說摸,當然未必是講摸女仔,雖然塘人都想摸,當未“溝通“到的女仔摸了就應該算是非禮了,入到監獄最怕被興奮的黑人叫Turn Around 。

摸貨這個Term在香港的物業投資學上照計應該有很多人都認識了,美國就叫同類差不多的行為做“Wholesale“,以下就要說原理:

投資人A在某一區找到了一件“筍盤“-一個供了十幾年樓的業主未來一兩個月內不能再負擔供款,於是乎投資人A就用買賣合同所謂頂下了業主的債務,最後業主暫時好似甩難,只等交易日時過數,好讓他還了按揭後再過新生活;

要做到Wholesale,投資人A當然不能夠用地產代理所用的正規合同,因為這些合同都不能夠轉讓給除了買家之外的第三者,而要轉讓正正是投資人A的算盤;

把“筍盤“Under Contract 之後,投資人A就用他的人際網絡找出投資人B,C,D,E,F,G,並讓他們對此物業作出競價,最後投資人G以一萬美元買入投資人A手上的合約;

此單Wholesale交易最後的結果就是原業主甩難,投資人A得一萬美元,投資人G得到“筍盤“物業,交易日時買方由投資人A變成了投資人G;

正如塘人以上所說,由於Wholesale原意並不是買入物業,於是乎投資人A根本就不會去承做正式的按揭,那麼假如投資人A到最後找不到任何買家呢?

因為一般買賣合同都有一兩樣Clause讓買家劈炮走人的,例如Inspection Clause 或者是Financial Clause ,投資人A只要用其中一個Point就可以把就快無錢供樓的業主一腳伸開了;

又或者投資人A既然認為物業真的是很“筍“的話,他也可以去找私人按揭投資者,英文就叫作Hard Money Lender ,以超高的利息買入物業。

2016年5月1日 星期日

估唔足價的買賣




塘人看了好幾本的香港物業投資書藉,發覺了原來每當做完物業估價後發現估不足價的話,買家就要自己籌錢去補足這筆差價;

塘人買樓2的時候就發生了同等的問題,當時這間Short Sale盤賣方代理給銀行的估算是十萬零八千美元,但當塘人方的物業估算師出報告時就只值九萬五千美元;

題外話,Short Sale 盤是為賣方業主供樓出現問題,於是便與銀行達成暫時的協議,在這個物業成為銀主盤之前賣掉,好處是銀行不用花法律成本去回收物業,業主又不用被冠上“被破產“的信用記錄;

Short Sale是雙赢嗎?  對於一個供了很多年樓的業主來說,純粹就只剩下所謂甩難而已-錢,樓和心血皆往了。

於是乎塘人就不用以十萬八千美元,而是以九萬五千美元去買入樓2;

或許對比於香港的物業交易,美國的物業買賣法例還是比較“公平“;

當然這個條件是需要在買賣合約上被注明的,假如地產代理在合約上有關此部分Tick錯項的話就另當別論了。

所以美國買樓估不足價其實並不是有太大的問題,但當然在普通的買賣家心態上就覺得無賺了。

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